공장을 잡혔더니 안쪽 기계까지 딸려 갔다

공장을 담보로 돈을 빌렸습니다. 땅과 건물을 잡힌 것이라고만 생각했습니다. 몇 해 뒤 경매가 진행되고, 낙찰자가 와서 안쪽 기계까지 자기 것이라고 합니다. 공장 저당은 땅과 건물에서 멈추지 않습니다.

땅을 잡히면 기계가 따라간다

근거는 「공장 및 광업재단 저당법」입니다. 예전 이름인 공장저당법으로 기억하는 분이 많고, 옛 자료를 보면 조문 번호도 다릅니다. 지금은 제3조와 제4조입니다.

「제3조 — 공장 토지의 저당권」은 공장 소유자가 토지에 설정한 저당권의 효력이 그 토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미친다고 정합니다. 건물에 설정한 경우는 제4조가 이를 준용합니다. 땅에 걸면 그 위에 놓인 설비가 함께 걸립니다.

그래서 「제6조 — 저당권 목적물의 목록」이 따라붙습니다. 등기를 신청할 때 어떤 기계·기구가 저당의 목적이 되는지 목록을 내야 합니다. 이 목록이 실무에서 가장 자주 다뤄지는 서류입니다.

그럼 목록에 안 적으면 그 기계는 빠지는가.

목록에서 빠져도 안전하지 않다

흔한 오해입니다. 목록에 없으면 공장 저당의 효력은 안 미칠 수 있습니다. 그런데 그것으로 끝이 아닙니다. 2025년 대법원은 볼링장 기계를 두고 다툰 사건에서 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다고 했습니다. 경매 매수인이 그 종물의 소유권도 함께 취득한다는 것입니다.

근거는 「민법 제358조 — 저당권의 효력의 범위」입니다. 공장저당법의 목록을 통과하지 못한 물건이라도, 그 건물에 딸린 종물이라고 판단되면 일반 저당권의 그물에 다시 걸립니다. 그물이 하나가 아니라 둘입니다.

반대 방향의 제약도 있습니다. 「제8조 — 압류 등이 미치는 범위」 제2항은 저당의 목적이 된 기계·기구를 토지나 건물과 함께하지 아니하면 압류·가압류·가처분의 목적으로 하지 못한다고 정합니다. 기계만 따로 떼어 집행할 수 없다는 뜻입니다.

그럼 그 기계에는 얼마가 매겨지나.

기계값은 거래가 아니라 원가에서 나온다

여기가 감정평가가 들어오는 자리입니다. 「감정평가에 관한 규칙 제21조 — 동산의 감정평가」는 동산을 거래사례비교법으로 보는 것이 원칙이라고 하면서, 기계·기구류는 원가법을 적용한다고 따로 정해 두었습니다.

원가법은 같은 규칙 제2조가 정의합니다. 재조달원가에 감가수정을 해서 값을 산정하는 방법입니다. 지금 같은 기계를 새로 들이면 얼마가 드는지를 먼저 세우고, 쓴 햇수와 상태만큼 덜어 냅니다. 중고 시세를 찾는 것이 아니라 새것 값에서 깎아 내려옵니다.

공장 전체가 대상이면 규칙 제19조가 별도로 있습니다. 공장재단은 구성 물건의 감정평가액을 합산하되, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등에는 수익환원법으로 일괄 평가할 수 있습니다. 설비를 하나씩 더하는 값과 공장이 돌아가는 값이 다를 수 있다는 이야기입니다.

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