나갈 때 뜯어야 하나, 값을 받아야 하나

오 년을 장사한 가게를 접습니다. 들어올 때 맨 콘크리트였던 바닥에 타일을 깔았고, 화장실을 새로 냈습니다. 나가면서 그 값을 달라고 했더니 임대인이 계약서를 펼칩니다. 「원상회복하여 반환한다.」 그 한 줄이 들어간 순간 받는 쪽이 아니라 뜯어내는 쪽이 됩니다.

고친 돈과 올린 돈은 다른 돈이다

임차인이 쓴 돈은 두 갈래로 나뉩니다. 보일러가 터져 고친 돈은 필요비입니다. 건물을 지키는 데 든 비용이라 가치가 올랐는지 따지지 않고, 임대차가 끝나기를 기다릴 것도 없이 지출한 즉시 청구할 수 있습니다.

타일을 깔고 화장실을 낸 돈은 유익비입니다. 건물의 객관적 가치를 올린 비용이고, 청구하려면 두 가지가 더 필요합니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 올라간 값이 그때까지 남아 있을 것. 「민법 제626조 — 임차인의 상환청구권」이 정한 요건입니다.

여기서 한 번 걸립니다. 내 장사에만 필요했던 시설은 건물의 객관적 가치를 올린 것이 아닙니다. 커피집 로스터 배기구, 미용실 샴푸대 배관 같은 것들입니다. 영업에만 필요했던 시설비는 유익비가 아닙니다.

그럼 유익비가 맞다면 얼마를 받나.

얼마를 받을지는 내가 고르지 못한다

제626조 제2항은 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 씁니다. 둘 중 하나입니다. 그리고 둘 중 어느 쪽으로 줄지는 임대인이 고릅니다. 임차인이 유리한 쪽을 집는 구조가 아닙니다.

천만 원을 들여 깐 타일이 오 년 뒤 삼백만 원어치로 남아 있다면 임대인은 삼백만 원을 고릅니다. 반대로 오백만 원을 들였는데 값이 팔백만 원 올랐다면 오백만 원을 고릅니다. 낮은 쪽이 선택됩니다.

그 남아 있는 증가액이 얼마인지는 임차인이 증명해야 합니다. 영수증만으로는 부족합니다. 쓴 돈이 아니라 지금 남아 있는 값을 보여야 하기 때문입니다. 지출 증빙은 냈지만 증가액이 남아 있다는 것을 입증하지 못해 청구가 통째로 기각된 하급심 사례가 있습니다.

그런데 이 계산이 시작되기도 전에 닫히는 문이 있습니다.

원상회복 넉 자가 청구권을 미리 지운다

대법원은 1975년에 이미 정리했습니다. 임대차가 끝날 때 건물을 원상복구하여 명도하기로 약정했다면 그것은 유익비상환청구권을 미리 포기한 것으로 본다는 것입니다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결). 포기했으니 유치권도 못 씁니다. 돈을 받을 때까지 가게를 붙들고 있을 수도 없다는 뜻입니다.

왜 이런 특약이 그대로 서는가. 「민법 제652조 — 강행규정」이 답입니다. 이 조문은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 만드는 조문인데, 그 목록에 제626조가 들어 있지 않습니다. 반면 「민법 제646조 — 임차인의 부속물매수청구권」은 목록에 있습니다.

그래서 결과가 갈립니다. 같은 특약이 유익비는 지우고 부속물매수청구권은 못 지웁니다. 벽에 붙어 떨어지지 않는 것에 든 돈은 날아가고, 떼어 낼 수 있는 독립된 물건은 사 가라고 할 수 있습니다. 다만 대법원은 영업에 직접 필요한 시설은 부속물이 아니라고 봤습니다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결).

기한도 짧습니다. 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월입니다. 임대차가 끝난 날도, 내가 나간 날도 아닙니다.

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