명도소송 중 월세, 시세대로 받을 수 있을까요

만기가 두 달 지났는데 가게는 그대로입니다. 새로 들어오겠다는 사람은 월세를 더 내겠다고 합니다. 그동안의 손해는 시세대로 물리면 되겠거니 했습니다. 대법원은 그렇게 보지 않았습니다.

나가지 않는 동안의 돈, 두 가지 이름

계약이 끝났는데 점유가 이어지면 임대인은 둘을 떠올립니다. 불법으로 붙잡고 있으니 손해배상, 아니면 공짜로 썼으니 부당이득. 그런데 앞의 것부터 막힙니다.

보증금을 돌려주는 일과 가게를 비워 주는 일은 동시이행 관계입니다. 보증금을 아직 안 줬다면 임차인이 버티는 것은 불법점유가 아닙니다. 여기서 손해배상은 끊깁니다. 남는 것은 부당이득 한 갈래입니다.

그럼 부당이득은 얼마로 계산하나.

시세가 아니라 계약서에 적힌 그 월세다

여기서 대부분이 반대로 알고 있습니다. 계약이 끝났으니 시세대로 받는 것이 당연해 보입니다. 실제로 하급심도 그렇게 판단했습니다.

2023년 11월 9일 대법원이 이를 뒤집었습니다. 상가임대차법이 적용되는 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받을 때까지 계속 점유하며 영업한 임차인은, 종전 계약에서 정한 차임을 낼 의무만 진다고 했습니다. 시가 차임만큼의 부당이득 의무는 없다는 것입니다.

한 달에 886만 원, 넉 달이면 3,544만 원이 이 한 문장에서 갈렸습니다. 올려 받을 수 있었던 월세는 임대인의 손해일 뿐, 임차인이 얻은 이득은 아니라는 뜻입니다.

반대로 임대차 관계가 아예 없는 무단점유라면 시가 차임이 기준이 됩니다. 계약이 있었느냐 없었느냐가 금액을 가릅니다. 그리고 그 시가 차임은 법원이 임료 감정으로 정합니다.

그럼 임대인이 미리 할 수 있는 일은.

계약서를 쓸 때 걸어 두십시오

명도소송은 본안만 넉 달에서 여섯 달이 걸립니다. 계고와 강제집행까지 더하면 더 늘어납니다. 그 기간에 받을 수 있는 돈이 약정 차임으로 묶여 있다면, 늦추는 쪽이 이득을 보는 구조가 됩니다.

그래서 손을 쓸 자리는 분쟁이 난 뒤가 아니라 계약서를 쓰는 날입니다. 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 그 자체가 집행권원이 됩니다. 소송 단계를 건너뛰는 것입니다.

▶ 밸류클립 계산소 — 돈 걸린 계산은 정확하게