일조권, 건축법은 지켰는데 법원은 물어내라고 했다

앞 동에 크레인이 섰습니다. 다 지어지고 보니 거실에 해가 들지 않습니다. 관리사무소에 물으니 「법대로 지은 겁니다」라는 답이 돌아왔습니다. 법대로 지어도 물어내야 하는 경우가 있습니다.

해를 얼마나 잃었는지 재는 자

이 다툼에서 법원이 쓰는 자는 건축법의 자가 아닙니다. 따로 있습니다. 일 년 중 해가 가장 짧은 동지일을 기준으로 잽니다.

오전 8시부터 오후 4시 사이에 합쳐서 4시간을 받거나, 오전 9시부터 오후 3시 사이에 끊기지 않고 2시간을 받거나. 둘 중 하나만 채우면 참아야 하는 범위로 봅니다. 둘 다 못 채우면 그때부터 위법을 따집니다.

그럼 건축법을 지켰으면 끝인가.

건축법은 지켰는데 법원은 물어내라고 했다

건축법은 전용주거지역과 일반주거지역에서 정북방향으로 일정 거리를 띄우라고 합니다. 높이 10미터 이하면 1.5미터 이상, 10미터를 넘으면 그 높이의 절반 이상. 구체적인 거리는 지자체 건축조례로 정합니다. 검색하면 자주 나오는 「9미터」는 2023년 9월에 바뀐 옛 기준입니다.

이걸 다 지켜도 배상 책임이 생길 수 있습니다. 대법원은 공법상 규제를 일조를 지키기 위한 최소한의 기준으로 봅니다. 형식적으로 맞췄더라도 실제로 가려진 정도가 심하면 사법상 위법이 된다는 것입니다.

같은 동이라도 층마다 결과가 갈립니다. 저층은 수인한도를 넘고 고층은 안 넘는 일이 흔합니다. 그래서 같은 소송에서도 어떤 세대는 인용되고 어떤 세대는 기각됩니다.

무엇을 배상하느냐. 떨어진 집값과 위자료입니다. 떨어진 값은 감정으로 재고, 거기에 책임비율을 곱해 깎습니다. 하급심에서는 80퍼센트, 70퍼센트, 60퍼센트를 적용한 사례들이 있습니다.

그럼 언제까지 말할 수 있나.

완공되기 전에 재 두십시오

청구 상대는 원칙적으로 건축주입니다. 사업시행자나 분양자가 여기에 해당합니다. 시공사는 도급을 받아 지었을 뿐이라 원칙적으로 빠집니다. 위법한 줄 알면서 지었다거나 건축주와 사실상 같다고 볼 사정이 있으면 예외입니다.

기한도 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상은 손해를 안 날부터 3년입니다. 기산점은 가해 건물이 다 지어져 실제로 해가 가려지기 시작한 때로 봅니다. 「나중에 정리하자」고 미루면 그 3년이 지나갑니다.

그리고 재는 일은 완공 전이 쉽습니다. 착공 단계에서 설계도면으로 일조 분석을 돌려 두면 완공 뒤의 실측과 맞춰 볼 자료가 생깁니다. 비교할 전과 후가 있어야 잃은 만큼이 숫자로 나옵니다.

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