회사가 산 집인데 왜 사택이 아닐까요

법인 명의로 아파트를 한 채 샀습니다. 대표가 거기 살기로 했고, 회사가 마련한 사택이니 문제가 없다는 말을 들었습니다. 그런데 세법이 보는 것은 그 집이 아니라 거기 사는 사람이 그 회사 주식을 얼마나 갖고 있느냐입니다. 경계는 1퍼센트입니다.

사택이냐 아니냐는 지분이 정합니다

임직원에게 회사가 집을 제공하는 것은 원래 문제가 되지 않습니다. 사택은 근로 조건의 하나로 인정됩니다. 다만 그 임직원이 회사의 주주이기도 하면 이야기가 달라집니다.

세법은 출자임원이 사는 집을 사택으로 보지 않습니다. 회사가 마련한 복리후생이 아니라 주주가 회사 재산을 쓰는 것으로 보기 때문입니다. 다만 주식을 조금 가진 임원까지 여기에 넣지는 않습니다.

그 경계가 소액주주입니다. 발행주식의 1퍼센트 미만을 가졌고 지배주주의 특수관계인도 아닌 임원은 소액주주로 보아 사택 규정을 그대로 적용합니다. 반대로 1퍼센트 이상을 가졌거나, 1퍼센트에 못 미쳐도 지배주주와 특수관계에 있으면 출자임원입니다.

여기서 자주 어긋납니다. 대표가 지분을 거의 다 갖고 있는 가족회사에서 「사택」이라는 이름을 붙여도 세법상 사택이 아닙니다. 이름이 아니라 지분율과 관계가 판정합니다.

사택이 아니라고 판정되면, 걸리는 곳이 한 군데가 아닙니다.

사택이 아니면 세 곳에서 걸립니다

첫째는 비용입니다. 출자임원이 사는 집에 들어간 유지비와 그 집을 사려고 빌린 돈의 이자는 손금으로 인정되지 않습니다. 회사 장부에서 비용으로 빠졌던 금액이 되돌아와 소득이 늘어납니다.

둘째는 그 사람의 소득입니다. 무상이나 저가로 거주한 이익은 근로소득으로 과세됩니다. 회사가 대신 부담한 만큼을 받은 것으로 보기 때문입니다.

셋째는 거래 자체입니다. 특수관계인에게 시가보다 싸게 빌려준 것이 되면 부당행위계산부인이 걸립니다. 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5퍼센트 이상이면 그 차액을 회사의 익금에 넣고, 같은 금액을 임직원의 상여로 봅니다. 회사도 세금이 늘고 개인도 소득이 늘어납니다.

그러면 시가를 무엇으로 볼 것인가가 남습니다. 순서가 정해져 있습니다. 먼저 같은 조건으로 제3자와 거래한 값이 있으면 그 값을 씁니다. 없으면 감정평가액이나 상속세 및 증여세법에 따른 평가액을 봅니다. 그것도 없으면 자산 시가의 50퍼센트에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱해 산정합니다. 이자율은 매년 고시되므로 적용 시점의 값을 확인해야 합니다.

그리고 이 집은 사기 전부터 이미 다른 세금이 붙어 있었습니다.

사기 전에 이미 정해져 있는 것들이 있습니다

법인이 주택을 사면 취득 단계에서 먼저 갈립니다. 법인의 주택 유상취득은 취득세가 12퍼센트입니다. 주택 수나 소재지를 따지지 않습니다. 개인이라면 주택 수에 따라 달라지는 구간이 법인에는 없습니다. 다만 지방의 공시가격 2억원 이하 주택은 2025년 1월 2일 취득분부터 중과에서 빠집니다.

보유 단계도 다릅니다. 법인은 종합부동산세 기본공제가 없습니다. 2주택 이하는 2.7퍼센트, 3주택 이상은 5.0퍼센트의 단일 비례세율이 적용되고 세부담상한도 없습니다. 개인에게 있는 완충 장치가 법인에는 없다는 뜻입니다.

파는 단계에는 추가과세가 있습니다. 법인이 주택이나 조합원입주권·분양권을 양도하면 양도차익에 20퍼센트가 더 붙습니다. 일반 법인세와 별도로 붙는 몫입니다. 비사업용 토지는 10퍼센트입니다.

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 법인 종합부동산세 세율을 올리는 방향과 비사업용 토지 추가과세를 손보는 내용을 담고 있습니다. 다만 확정된 것이 아닙니다. 9월 정기국회 심의를 거쳐야 하고 내용이 바뀔 수 있습니다.

법인 명의로 집을 두는 판단은 취득·보유·양도 세 단계의 세금과 사택 판정이 함께 걸리는 문제입니다. 그리고 그 판정의 중심에는 「시가가 얼마인가」가 있습니다. 적정임대료를 따질 때도, 부당행위계산부인의 3억원과 5퍼센트를 잴 때도 기준이 되는 것은 시가이고, 그 값을 근거 있게 세우는 자리가 감정평가입니다. 지분율은 서류로 확인되지만 시가는 확인하는 사람이 있어야 정해집니다.

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