회사 이름으로 집을 사기 전에 20%를 먼저 계산해 두세요

법인으로 사면 비용 처리가 된다는 말을 듣고 회사 이름으로 집을 샀습니다. 몇 해 뒤 팔면서 법인세를 계산해 두었습니다. 고지서에는 숫자가 하나 더 붙어 있었습니다. 주택을 판 법인은 법인세를 내고, 그 위에 한 번 더 냅니다.

법인세를 내고 한 번 더 낸다

법인세법에는 토지등 양도소득에 대한 과세특례라는 조문이 있습니다. 이름은 특례인데 내용은 추가 부담입니다. 각 사업연도 소득에 대한 법인세를 계산한 다음, 그 세액에 추가하여 납부합니다.

주택과 그 부수토지를 팔면 20퍼센트입니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 이 세율이고 그 전에는 10퍼센트였습니다. 조합원입주권과 분양권도 같은 20퍼센트입니다. 등기하지 않고 넘기면 40퍼센트까지 올라갑니다.

그래서 얼마나 더 내게 되나.

10억에 팔면 8,000만 원이 더 붙는다

계산 방식이 개인과 다릅니다. 양도가액에서 세무상 장부가액을 뺀 금액이 그대로 과세 대상입니다. 개인 양도세에 있는 장기보유특별공제도 기본공제도 없습니다.

10억 원에 판 집의 세무상 장부가액이 6억 원이라면 차익은 4억 원입니다. 이 4억 원은 각 사업연도 소득에 들어가 법인세를 맞고, 그와 별도로 20퍼센트인 8,000만 원을 한 번 더 냅니다. 10년을 보유했어도 이 8,000만 원은 줄지 않습니다.

개인이라면 같은 차익에 장기보유특별공제가 붙고 기본공제도 빠집니다. 법인에는 그 두 칸이 아예 없습니다.

그럼 토지도 20퍼센트인가.

시행 중인 숫자만 쓰십시오

비사업용 토지의 추가과세는 2026년 현재 10퍼센트입니다. 20퍼센트로 올리는 내용은 2026년에 발표된 세제개편안에 담겨 있고, 적용 시점은 2028년 1월 1일 이후 양도분으로 예정돼 있습니다. 발표된 것과 시행 중인 것은 다릅니다.

혼동이 생기는 이유는 주택과 토지가 같은 조문 안에 있는데 인상 시점이 7년 차이 나기 때문입니다. 법인세율 자체도 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 한 구간씩 올라 10퍼센트에서 25퍼센트 사이가 됐습니다. 예시 계산을 볼 때 어느 사업연도인지부터 확인하십시오.

반면 지금 시행 중인 값도 있습니다. 법인이 주택을 취득하면 취득세가 12퍼센트입니다. 주택 수나 조정대상지역 여부를 따지지 않습니다. 보유하는 동안에는 종합부동산세가 2주택 이하 2.7퍼센트, 3주택 이상 5.0퍼센트로 단일하게 붙고 기본공제도 세부담 상한도 없습니다.

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