「1년 반은 비워 둘 겁니다」 그 말에 붙는 조건

가게를 넘기기로 하고 인수할 사람까지 데려왔습니다. 건물주가 계약을 거절합니다. 이유를 물으니 이렇게 말합니다. 「거기 1년 반은 비워 둘 겁니다.」 법에 있는 말이 맞습니다. 다만 그 말에는 조건이 두 개 붙습니다.

권리금 보호가 켜져 있는 구간

권리금 회수를 보호하는 규정은 늘 켜져 있지 않습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료할 때까지가 그 구간입니다. 이 안에서 임차인이 새 임차인을 주선하면 임대인은 방해하면 안 됩니다.

방해로 보는 행위는 넷입니다. 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 것, 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 막는 것, 현저히 높은 차임이나 보증금을 부르는 것, 그리고 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 것입니다.

그럼 거절해도 되는 경우는 언제인가.

「비워 두겠다」는 말에는 조건이 두 개 붙는다

법은 거절할 수 있는 정당한 사유 넷을 정해 두었습니다. 그중 하나가 그 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않는 경우입니다. 건물주가 「비워 둘 거다」라고 말하는 근거가 여기입니다.

2021년 11월 대법원이 이 문장을 뜯어봤습니다. 결론은 조건이 두 개라는 것입니다. 하나, 거절할 때 바로 그 사유를 들었어야 합니다. 둘, 실제로 종료 뒤 1년 6개월 이상 비워 두었어야 합니다.

그래서 「비워 둘 계획」만으로는 안 됩니다. 재건축 같은 다른 이유를 대고 거절해 놓고 나중에 결과적으로 비워 둔 것도 안 됩니다. 말한 사유와 실제 결과가 둘 다 맞아떨어져야 정당한 사유가 됩니다.

거꾸로 읽으면 이렇습니다. 나간 뒤에도 그 자리를 지켜보면 답이 나옵니다. 여섯 달 만에 새 가게가 들어왔다면 그 말은 지켜지지 않은 것입니다.

그럼 얼마까지 받을 수 있나.

받아 낼 수 있는 돈은 어디서 멈추나

배상액에는 천장이 있습니다. 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차가 끝날 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.

여기서 감정이 등장합니다. 계약서에 적힌 금액은 서류가 있으니 분명한데, 종료 당시의 권리금이 얼마인지는 재 봐야 나옵니다. 그 값이 낮게 나오면 계약서 금액이 아무리 커도 그 선에서 잘립니다.

기한도 짧습니다. 임대차가 끝난 날부터 3년입니다. 명도 다툼을 하다 보면 이 기간이 조용히 지나갑니다. 권리금 청구는 별개의 시계로 돌아간다고 보는 편이 안전합니다.

▶ 밸류클립 계산소 — 돈 걸린 계산은 정확하게