세입자 있는 집을 아들 앞으로 돌렸는데 제 앞으로 세금이 나왔습니다

세를 놓고 있던 아파트를 아들 이름으로 돌렸습니다. 증여세는 아들이 낼 테니 그걸로 끝이라고 생각했는데, 얼마 뒤 아버지 앞으로 양도소득세 신고 안내가 왔습니다. 판 적이 없는데 왜 양도세일까요. 세입자에게 돌려줄 보증금만큼은, 물려준 것이 아니라 넘긴 것으로 보기 때문입니다.

넘긴 순간, 절반은 판 것이 됩니다

빚이나 보증금을 함께 넘기는 증여를 부담부증여라고 부릅니다. 소득세법은 이때 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 정하고 있습니다. 받는 사람이 그 돈을 갚기로 했다는 것은, 주는 사람 입장에서는 그만큼을 받고 넘긴 것과 같다고 보는 것입니다.

보증금 5억 원이 걸린 8억 원짜리 집을 아들에게 넘겼다고 해보겠습니다. 아들이 증여받은 것은 8억이 아니라 3억입니다. 나머지 5억은 아버지가 아들에게 넘긴 것이 되고, 그 몫의 양도소득세는 아버지가 냅니다. 증여세 고지서는 아들에게, 양도세 안내는 아버지에게 따로 갑니다.

그러면 아버지가 내는 양도세는 어떻게 계산될까요.

취득가액도 같은 비율로 잘립니다

양도로 보는 것은 집 전체가 아니라 보증금이 차지하는 몫만큼입니다. 그래서 양도가액도, 옛날에 이 집을 살 때 쓴 취득가액도 같은 비율로 잘라 씁니다. 보증금이 시가에서 차지하는 비율만큼만 취득가액을 가져옵니다.

여기서 자주 어긋나는 것이 기준을 섞어 쓰는 일입니다. 양도가액을 기준시가로 세웠으면 취득가액도 기준시가로 세워야 합니다. 한쪽은 실제 거래된 값으로, 다른 쪽은 기준시가로 세우면 차익이 실제와 동떨어지게 나옵니다.

여기까지가 원칙이고, 부모 자식 사이에는 문턱이 하나 더 있습니다.

가족끼리는 「안 넘어간 것」으로 먼저 봅니다

상속세 및 증여세법은 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는, 받는 사람이 채무를 넘겨받았더라도 넘겨받지 않은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 가족끼리 서류만 만들어 세금을 줄이는 것을 막기 위한 장치입니다.

뒤집으려면 그 채무가 객관적으로 인정되는 것임을 보여야 합니다. 임대차계약서, 보증금이 실제로 오간 계좌 내역, 그 뒤 세입자에게 보증금을 돌려준 사람이 누구인지가 근거가 됩니다. 아들 이름으로 돌려놓고 보증금은 계속 아버지가 관리했다면, 넘어갔다고 보기 어려워집니다.

신고 기한도 함께 챙겨야 합니다. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월, 양도세도 같은 3개월입니다. 보통의 양도에서 쓰는 예정신고 기한과는 다르므로, 달력을 하나만 보고 있으면 한쪽을 놓칩니다.

두 세금이 갈리는 자리는 결국 시가를 얼마로 세우느냐입니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 확인되는 매매가액, 감정가액, 수용가액 같은 것을 시가로 봅니다. 감정가액을 쓸 때는 둘 이상의 감정기관이 평가한 금액의 평균으로 세웁니다. 비슷한 집이 팔린 값을 끌어오는 방법도 있지만 같은 단지 안에서 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내라는 조건이 붙습니다. 조건을 못 맞추거나 후보 값이 널을 뛰는 집이라면, 시가를 세우는 일이 곧 세액을 정하는 일이 됩니다.

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