건물주가 바뀌었습니다. 내 상가 보증금은 누구에게 받아야 할까요

월세를 내던 상가에 어느 날 새 주인이 왔습니다. 계약서에 적힌 이름은 옛 주인인데, 앞으로 월세는 새 주인에게 내라고 합니다. 그러면 보증금은 누구에게 받습니까. 새 주인입니다. 다만 조건이 하나 붙습니다.

새 주인은 계약서 없이 임대인이 된다

건물이 팔리면 임대차도 함께 넘어갑니다. 임차인이 동의할 필요도, 계약서를 새로 쓸 필요도 없습니다. 법이 새 주인을 임대인 자리에 그대로 앉힙니다.

조건은 하나입니다. 임차인에게 대항력이 있어야 합니다. 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 생깁니다. 등록증을 받은 날이 아니라 신청한 날의 다음 날입니다. 확정일자는 여기에 필요하지 않습니다. 그것은 경매에서 순위를 다툴 때 쓰는 요건입니다.

환산보증금을 넘으면 보호를 못 받는다는 말을 듣습니다. 절반만 맞습니다. 선을 넘으면 우선변제권과 5퍼센트 증액 상한이 빠집니다. 대항력과 승계는 그대로 남습니다.

그럼 계약이 이미 끝난 뒤에 팔렸다면.

끝난 계약이 아직 안 끝난 이유

기간이 만료됐으니 임대차는 끝났고, 그 뒤에 팔렸으니 새 주인과는 상관없다. 하급심이 실제로 이렇게 판단한 적이 있습니다.

대법원이 2026년 4월 9일 이 판단을 뒤집었습니다. 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차는 아직 끝나지 않은 것으로 봅니다. 그 상태에서 건물을 산 사람이 임대인 자리와 보증금 반환 의무를 함께 떠안습니다.

그래서 기간이 끝났다고 서둘러 짐을 빼고 나오면 이 보호가 흔들립니다. 존속으로 보아 주는 근거가 보증금을 못 받은 채 임대차관계가 남아 있다는 데 있기 때문입니다.

보증금은 넘어간다는데, 그동안 밀린 월세는.

밀린 월세는 누구 몫인가

새 주인이 오기 전에 밀린 월세를 받아낼 권리는 옛 주인에게 남습니다. 대법원이 2017년 3월 22일 그렇게 정리했습니다. 채권을 따로 넘기는 절차가 없었다면 새 주인이 밀린 월세를 청구할 수는 없습니다.

그런데 같은 판결이 한 가지를 더 말합니다. 임대차가 끝나고 건물을 돌려줄 때 임차인의 채무는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 했습니다.

받아낼 권리는 넘어가지 않지만 보증금에서는 빠집니다. 한쪽만 들으면 밀린 월세가 없어진 것으로 오해합니다.

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