같은 집 같은 세율인데 취득세만 1,600만 원 더 나왔다

아버지가 시세 10억짜리 아파트를 아들에게 증여했습니다. 예년 같으면 취득세는 2,400만 원쯤.
그런데 고지서에 찍힌 금액은 4,000만 원이었습니다.
세율이 오른 것도, 집값이 뛴 것도 아닙니다. 계산의 밑바탕이 ‘공시가격’에서 ‘시가’로 바뀐 것뿐입니다.

지난해 아버지가 시세 10억 원짜리 아파트를 아들에게 증여했습니다. 예년 같으면 취득세는 공시가격 6억 원을 기준으로 2,400만 원 안팎. 그런데 고지서에 찍힌 금액은 4,000만 원이었습니다. 세율이 오른 것도, 집값이 뛴 것도 아닌데 세금이 1,600만 원 늘어난 이유는 하나입니다 — 계산의 밑바탕이 ‘공시가격’에서 ‘시가’로 바뀌었기 때문입니다.

왜 갑자기 세금이 뛰었을까

분기점은 2023년 1월 1일입니다. 이날 이후 증여로 취득한 부동산은 취득세 과세표준이 종전 ‘시가표준액(공시가격)’에서 ‘시가인정액’으로 바뀌었습니다 지방세법 제10조의2. 시가인정액이란 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·경매가액처럼 ‘실제로 거래된다면 매겨질 값’입니다. 공시가격이 시세의 절반 안팎에 머무는 경우가 많다 보니, 기준이 시가로 옮겨가는 순간 과세표준이 껑충 뜁니다.

그럼 우리 집이면 얼마나 오를까요.

시가 10억이면 얼마나 오르나

증여 취득세율은 3.5%(농어촌특별세·지방교육세를 더하면 대략 3.8~4.0%)이고, 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 최대 12%까지 중과됩니다. 다만 이 중과는 증여자가 다주택자인 경우이고, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 조정대상지역이라도 3.5%가 적용됩니다. 앞의 사례처럼 시가 10억·공시가격 6억 아파트라면(세율 4% 가정) 과거 6억 × 4% = 2,400만 원이 이제 10억 × 4% = 4,000만 원. 세율은 그대로인데 밑바탕이 바뀌어 1,600만 원이 더 붙는 셈입니다. 세율·부가세는 물건·지역마다 달라 이 숫자는 이해를 돕기 위한 가정입니다.

그런데 그 과세표준을 낮출 방법이 하나 있습니다.

과세표준을 낮출 길이 하나 남아 있습니다

여기서 반전이 있습니다. 시가인정액에는 적용 순서가 있어 아파트는 유사매매사례가액이 먼저 적용되는데, 이 값이 실제 시세보다 높게 잡히기도 합니다. 이때 평가기간(취득 전 6개월~후 3개월) 안에 받은 감정평가액이 있으면 그 감정가가 우선합니다. 즉 감정평가가 과세표준 자체를 정합니다. 게다가 증여세도 같은 시가인정액을 쓰므로, 감정 한 번으로 취득세와 증여세의 기준을 동시에 세팅할 수 있습니다.

정리하며

고지서의 숫자를 가른 것은 세율이 아니라 ‘무엇을 기준으로 삼느냐’였습니다. 2023년부터 증여 취득세의 밑바탕은 공시가격이 아니라 팔릴 값(시가인정액)이고, 그 시가를 정하는 마지막 열쇠가 감정평가입니다. 증여를 계획한다면 과세표준부터 감정으로 확인하고, 밸류클립 계산소에서 취득세를 미리 계산해 보세요.