땅은 절반으로 줄었는데 환지 청산금은 통장에 들어왔습니다

내 땅 1,000제곱미터가 개발사업에 들어갔습니다. 사업이 끝나고 돌려받은 땅은 550제곱미터. 절반 가까이 사라졌습니다. 그런데 통장에는 돈이 들어왔고, 남은 땅값은 오히려 올라 있었습니다. 줄어든 면적만 세면 이 구조는 읽히지 않습니다.

면적이 줄었다고 손해가 아닙니다

환지방식은 땅을 사서 개발하는 방식이 아닙니다. 소유자들이 땅의 일부를 도로와 공원 같은 기반시설 용지로 내놓고, 정리된 땅을 다시 돌려받는 방식입니다.

그래서 돌려받는 면적은 반드시 줄어듭니다. 이걸 보고 손해라고 느끼는 분이 많습니다.

하지만 자산가치는 면적이 아니라 면적에 단가를 곱한 값입니다. 도로가 나고 획지가 반듯해지면 제곱미터당 값이 오릅니다. 줄어든 면적을 오른 단가가 덮는지가 진짜 계산입니다.

그런데 돌려받는 땅이 내 권리만큼 딱 떨어지는 경우는 거의 없습니다.

모자라면 받고, 넘치면 냅니다

새 획지를 반듯하게 잘라 놓다 보면 내 권리면적과 실제로 지정된 환지면적이 어긋납니다. 도로 모양, 획지 크기, 자리 배치 때문에 딱 맞출 수가 없습니다.

도시개발법은 이 어긋난 몫을 돈으로 정리하도록 하고 있습니다. 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분은 금전으로 청산합니다. 종전 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 이용상황, 환경을 종합적으로 고려해서요.

즉 권리보다 적게 받으면 청산금을 받고, 많이 받으면 청산금을 냅니다. 같은 사업장 안에서도 필지마다 방향이 갈립니다.

그 금액은 언제 정해지고, 무엇으로 정해질까요.

두 번의 평가가 그 금액을 만듭니다

청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하고, 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다. 그 전까지는 예정 금액일 뿐입니다.

금액을 실제로 만드는 것은 두 번의 평가입니다. 종전 토지의 평가액이 내 권리의 크기를 정하고, 환지 후 토지의 평가액이 그 권리를 면적으로 바꾸는 환율이 됩니다. 과부족분에 곱해지는 것도 이 단가입니다.

마지막으로 혼동을 하나 정리해 두겠습니다. 도시개발사업의 환지 청산금은 재개발·재건축 같은 정비사업의 청산금과 다른 제도입니다. 환지에는 비례율이라는 개념이 없습니다. 두 제도의 용어를 섞으면 계산이 통째로 어긋납니다.

환지에서 손익을 가르는 것은 얼마나 떼였느냐가 아니라, 떼인 뒤 남은 땅이 얼마로 평가되느냐입니다. 면적은 도면이 정하지만, 그 면적을 돈으로 바꾸는 환율을 정하는 자리는 감정평가입니다. 도면보다 평가서를 먼저 보세요.

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