보증금을 두고 먼저 이사 갈 때 남겨 둬야 하는 것

계약은 끝났는데 보증금이 돌아오지 않았습니다. 그런데 이사 갈 집은 이미 정해져 있습니다. 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간, 그 집에서 쌓아 둔 순위가 사라집니다. 그 순위를 집에 남겨 두고 떠나는 방법이 임차권등기입니다.

순위는 사는 동안에만 붙어 있습니다

세입자가 보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나옵니다. 그 집에 살고 있고 주민등록이 되어 있다는 사실, 그리고 계약서에 받아 둔 확정일자입니다. 앞의 것이 대항력, 뒤의 것과 합쳐진 것이 우선변제권입니다. 문제는 이 힘이 「살고 있는 상태」에 매여 있다는 점입니다.

그래서 보증금을 못 받은 채 이사하고 전출신고를 하면, 그날로 순위가 풀립니다. 뒤에 들어온 세입자나 새로 잡힌 근저당이 내 앞으로 올라섭니다. 임차권등기는 이 힘을 등기부에 새겨 두어, 몸이 나가도 순위는 그 집에 남게 만드는 장치입니다.

그런데 순서를 하나 틀리면 이 장치가 작동하지 않습니다.

신청이 아니라 등기가 기준입니다

법원에 신청해 결정을 받으면 그 결정에 따라 등기가 촉탁되고, 등기소가 등기부에 올립니다. 효력이 생기는 시점은 신청한 날도 결정이 난 날도 아니라 등기가 실제로 올라간 때입니다. 접수증을 들고 이사부터 가면 그 사이가 비어 버립니다.

2023년 7월 19일부터는 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있게 바뀌었습니다. 집주인이 일부러 우편을 받지 않아 절차가 멎던 문제를 없앤 개정입니다. 다만 이것은 더 빨리 집행할 수 있다는 뜻이지 신청만으로 효력이 생긴다는 뜻이 아닙니다. 등기부를 직접 떼어 기재를 확인한 뒤에 짐을 빼는 것이 순서입니다.

등기를 마치고 나면 무엇이 달라질까요.

등기 뒤에는 나가도 순위가 유지됩니다

등기가 올라간 뒤에는 이사를 하고 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 사라지지 않습니다. 신청과 등기에 들어간 비용도 집주인에게 청구할 수 있고, 대법원은 2025년에 이 비용을 따로 소송비용을 확정하는 절차를 거치지 않고 청구하거나 보증금과 상계할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결).

등기가 붙은 집에 새로 들어오는 사람의 처지도 달라집니다. 그 뒤에 계약한 세입자는 소액임차인이어도 최우선변제를 받지 못합니다. 확정일자를 받아 순위에 따른 변제를 받을 수는 있지만, 앞에 있는 임차권등기보다 뒤입니다. 집을 구할 때 등기부에 임차권등기가 보이면 그 의미를 알고 봐야 하는 이유입니다.

말소는 보증금을 받은 뒤입니다. 대법원은 보증금 반환이 먼저 이행되어야 할 의무이고 말소와 동시에 하는 관계가 아니라고 판단했습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 먼저 지워 주면 담보를 놓게 됩니다.

순위를 지켜도 마지막에 남는 문제는 그 집이 얼마짜리냐입니다. 경매로 넘어가면 낙찰가에서 순서대로 나누는데, 앞선 근저당과 세금이 얼마인지, 그 집이 얼마에 팔릴지에 따라 내 몫이 정해집니다. 계약 전에 등기부에서 앞선 채권을 확인하고, 집값 대비 보증금 비중을 가늠해 두는 일이 결국 보증금을 지키는 일입니다. 이미 문제가 생겼다면 배당 단계에서 물건 값이 어떻게 매겨졌는지가 회수액을 가르므로, 감정가와 실제 시세의 간격을 살펴볼 필요가 있습니다.

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