「내 건물 내가 싸게 빌려주는데」 세법은 시가부터 본다

내 건물이고 내 회사입니다. 임대료를 얼마로 적든 내 마음이라고 생각했습니다. 시세의 절반쯤으로 계약서를 쓰고 몇 해가 지났습니다. 세무서가 보낸 것은 회사 앞으로 온 고지서가 아니었습니다. 내 앞으로 온 종합소득세 고지서였습니다.

걸리는 쪽은 회사가 아니라 나다

법인에 싸게 빌려줬으니 법인이 부당행위계산부인에 걸릴 것 같습니다. 그렇지 않습니다. 법인세법이 부인하는 것은 그 법인의 소득에 대한 세금이 부당하게 줄어든 경우입니다. 임대료를 덜 낸 법인은 비용이 줄어 소득이 오히려 늘었습니다. 부인할 이유가 없습니다.

세금이 줄어든 쪽은 임대료를 덜 받은 개인입니다. 그래서 임대사업을 하는 개인이라면 소득세법 제41조가 작동하고, 시가만큼의 임대료가 부동산임대 사업소득의 총수입금액에 더해집니다.

여기서 오해가 하나 더 생깁니다. 개인에게 시가로 과세한다고 해서 법인의 비용을 시가만큼 올려 주지는 않습니다. 세법은 덜 낸 쪽에서 걷을 뿐 상대에게 돌려주지 않습니다. 회사와 내 주머니를 합쳐 보면 같다는 계산은 성립하지 않습니다.

그럼 얼마나 싸게 줘야 걸리나.

5퍼센트를 믿으면 부가세에서 걸린다

시가와 실제 임대료의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5퍼센트 이상이면 부인 대상입니다. 둘 중 하나만 넘으면 걸립니다.

시가가 월 1,000만 원인 사무실을 월 940만 원에 빌려줬다고 합시다. 차액은 60만 원. 3억 원 근처에도 못 가지만 시가의 6퍼센트라 걸립니다. 무상으로 빌려줬다면 차액이 시가 전액이라 안전한 구간이 아예 없습니다.

그런데 「5퍼센트 안쪽이면 된다」고 생각하면 한 군데서 어긋납니다. 부가가치세에는 이 문턱이 없습니다. 특수관계인에게 사업용 부동산을 싸게 빌려주면 시가를 공급가액으로 보아 부가가치세가 붙습니다. 소득세에서 봐주는 구간이 부가가치세에서는 그대로 과세됩니다.

그럼 그 시가는 누가 정하나.

시가를 정하는 순서

인터넷에서 자주 보이는 것이 「자산 시가의 50퍼센트에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱한다」는 산식입니다. 맞는 산식인데 순서가 빠져 있습니다.

먼저 특수관계가 없는 사람들 사이에서 실제로 오간 거래가격이 있으면 그것이 시가입니다. 분명하지 않으면 감정평가액을 보고, 그다음이 상속세및증여세법을 준용해 매긴 값입니다. 산식은 이 셋으로도 시가를 알 수 없을 때 마지막에 쓰는 방법입니다.

대법원도 2021년 7월 8일 이 순서를 짚었습니다. 임차인이 다시 세를 놓아 받은 돈을 그대로 적정 임대료로 볼 수는 없다고 했습니다. 임차인이 진 비용과 책임을 빼고 숫자만 옮기면 시가가 아니라는 뜻입니다. 인근 임대사례를 모아 두는 편이 산식보다 앞섭니다.

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