들어간 건 300제곱미터, 떨어진 건 남은 땅값

도로에 들어간 건 300제곱미터뿐이었습니다. 보상금도 딱 그만큼 받았습니다. 그런데 남은 700제곱미터가 길쭉한 자투리가 되면서, 팔려고 내놓으니 값이 뚝 떨어져 있었습니다. 줄어든 것은 면적만이 아니었습니다.

보상은 들어간 땅만 계산합니다

수용 보상금은 편입된 면적에 매겨집니다. 그래서 통지서에 적힌 숫자는 도로에 들어간 그 부분의 값입니다.

문제는 남은 땅입니다. 도로가 앞을 지나가면서 맹지가 되거나, 길쭉하고 뾰족한 모양이 되거나, 도로보다 낮아지면 그 땅의 값이 함께 떨어집니다. 편입되지 않았으니 보상 계산에는 잡히지 않았는데도요.

법은 이걸 그냥 두지 않았습니다. 남은 땅을 위해 두 개의 길을 따로 열어 두었습니다. 값 떨어진 만큼 물어내라는 길과, 남은 땅까지 사 가라는 길입니다.

그런데 이 두 길은 기한이 정반대로 흐릅니다.

하나는 공사 전까지, 하나는 공사 후 1년까지입니다

여기서 권리가 가장 많이 사라집니다. 남은 땅까지 사 가라는 청구는 그 사업의 공사완료일까지 해야 합니다. 공사가 끝나 버리면 더는 청구할 수 없습니다.

반대로 값이 떨어진 만큼 보상해 달라는 청구는 공사완료일부터 1년이 지나면 할 수 없습니다. 이쪽은 공사가 끝난 뒤에 시계가 돌기 시작합니다.

절차도 건너뛸 수 없습니다. 곧바로 사업시행자를 상대로 소송부터 걸 수는 없고, 재결 절차를 거친 뒤에 그 결과를 다투는 순서입니다.

순서를 지켰다면, 이제 금액이 남습니다.

값은 전체가 아니라 잔여지끼리 비교합니다

가격 감소분은 편입되기 전의 잔여지 가격에서 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 차액입니다. 전체 토지와 남은 땅을 비교하는 것이 아닙니다.

그래서 실제 금액은 남은 땅의 감가요인을 어떻게 잡느냐에서 갈립니다. 맹지가 됐는지, 모양이 부정형이 됐는지, 도로와 높이 차가 생겼는지, 접도조건이 나빠졌는지가 전부 단가에 들어옵니다.

2025년 대법원 판결도 이 지점을 짚었습니다. 편입된 땅과 남은 땅의 이용상황이나 용도지역이 달라 가치가 명확히 구별되는데도, 전체 가격을 전체 면적으로 나눈 평균 단가로 계산하는 방식은 옳지 않다는 것입니다.

도로가 가져간 건 면적이고, 조용히 깎인 건 남은 땅의 값입니다. 그 깎인 폭은 기한 안에 청구해야 살아나고, 얼마나 깎였는지를 숫자로 세우는 자리가 감정평가입니다. 공사가 끝났다면 달력부터 확인하세요.

▶ 밸류클립 계산소 — 돈 걸린 계산은 정확하게