명의신탁 과징금은 산 값이 아니라 들통난 날의 값으로 매긴다

오래전 형 이름으로 사 둔 땅이 있었습니다. 이제야 정리하려다 과징금 고지서를 받았습니다. 금액을 보고 놀란 이유는 따로 있었습니다. 20년 전 산 값이 아니라, 지금 값으로 매겨져 있었습니다.

30퍼센트는 요율이 아니라 천장입니다

명의신탁이 드러나면 과징금이 붙습니다. 흔히 30퍼센트라고 알려져 있지만, 그 30퍼센트는 정해진 요율이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다.

과거에는 실제로 일률 30퍼센트였습니다. 헌법재판소가 여기에 제동을 걸면서 지금의 차등 구조가 만들어졌습니다.

현재 부과율은 두 축으로 정해집니다. 부동산평가액이 얼마인지, 그리고 의무를 위반한 채 얼마나 오래 두었는지입니다.

여기서 계산을 틀리는 분이 많습니다. 두 퍼센트를 어떻게 쓸까요.

두 퍼센트는 곱하는 게 아니라 더합니다

평가액 구간의 부과율과 경과기간의 부과율은 더한 값이 최종 부과율입니다. 곱셈으로 계산하면 실제 고지서와 전혀 다른 숫자가 나옵니다.

감경 여지는 있습니다. 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 아니었다면 과징금의 절반까지 줄일 수 있습니다. 다만 감경은 권리가 아니라 재량이고, 그런 목적이 없었다는 점은 명의신탁자가 밝혀야 합니다.

그렇다고 행정청이 마음대로인 것도 아닙니다. 대법원은 감경사유를 아예 고려하지 않았거나 잘못 판단한 처분은 재량을 벗어난 것으로 보아 그 처분 전부를 취소하도록 하고 있습니다.

그런데 진짜 무거운 대목은 퍼센트가 아니라 그 앞에 곱해지는 값입니다.

값을 재는 시점은 산 날이 아니라 부과일입니다

여기서 두 가지를 정확히 알아야 합니다. 첫째, 기준은 실거래가가 아니라 소득세법에 따른 기준시가입니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격이나 공동주택가격이 됩니다.

둘째, 그 값을 재는 시점은 과징금을 부과하는 날 현재입니다. 명의신탁을 한 그때가 아닙니다. 다만 부과일 전에 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 마쳤다면 그 시점의 값으로 봅니다.

그래서 오래 묻어 둘수록, 그리고 그사이 값이 오를수록 제재도 함께 커집니다. 5억 원과 30억 원이라는 구간 경계에서는 부과율이 한 번에 5퍼센트포인트씩 뜁니다. 여기에 실명등기를 계속 미루면 이행강제금이 별도로 붙습니다.

과징금의 크기를 정하는 건 결국 두 가지입니다. 얼마나 오래 두었는가, 그리고 그 부동산이 얼마로 잡히는가. 앞의 하나는 이미 지나갔고, 뒤의 하나는 지금 내 부동산의 값을 정확히 아는 데서 출발합니다.

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