가족회사 주식값을 정하는 건 회사가 가진 건물이다

가족회사 지분을 자녀에게 넘기려 합니다. “주식이니 시세대로 하면 되겠지.”
그런데 비상장주식엔 시세라는 게 없습니다.
세법이 정한 방식으로 1주 값을 계산하는데, 회사가 부동산을 많이 가졌다면 결국 그 건물·토지 값이 주식값을 정합니다.

가족회사(비상장법인) 지분을 자녀에게 증여합니다. ‘주식이니 시세대로 하면 되겠지’ 싶지만, 비상장주식은 시장가격이 없습니다. 그래서 세법이 정한 방식으로 1주 값을 계산하는데, 그 회사가 부동산을 많이 가졌다면 결국 건물·토지 값이 주식값에 그대로 박힙니다.

비상장주식을 어떻게 평가하고, 부동산이 왜 그 값을 지배하는지 짚어봅니다.

회사 주식인데 값이 없다고?

상장주식과 달리 비상장주식은 거래되는 시장가격이 없습니다. 그래서 상속·증여·양도 때 세법이 정한 방식으로 1주 가액을 산정합니다. 원칙은 (순손익가치 × 3 + 순자산가치 × 2) ÷ 5의 가중평균입니다 상속세및증여세법 시행령 제54조. 즉 회사가 얼마를 버느냐(순손익)와 무엇을 가졌느냐(순자산)를 섞어 값을 매깁니다.

그럼 값은 어떻게 계산될까요.

부동산이 많을수록 순자산 쪽으로 기웁니다

여기서 부동산 비중이 열쇠입니다. 자산 중 부동산 등 비중이 50% 이상인 법인은 가중치가 바뀌어 (순손익 × 2 + 순자산 × 3) ÷ 5로 순자산 쪽이 무거워집니다. 부동산 비중이 80% 이상이면 종전에는 순자산가치만으로 평가했지만, 2026년 2월 개정으로 가중평균액과 순자산가치 중 큰 금액으로 평가합니다. 부동산이 많은 회사일수록 ‘무엇을 가졌느냐’가 주식값을 지배하는 구조입니다.

결국 주식값을 정하는 건 따로 있습니다.

결국 회사가 가진 건물이 값을 정합니다

그 순자산가치의 뼈대가 바로 보유 부동산 가액입니다. 순자산을 계산할 때 개별 부동산은 시가로 잡되, 시가가 불분명하면 감정평가·보충적 평가로 산정합니다. 그래서 그 회사가 가진 건물·토지의 감정가가 오르면 주식 1주 값도 함께 오릅니다. 결국 지분에 감정가가 그대로 반영되는 셈입니다.

정리하며

부동산 많은 법인의 주식값은 결국 그 회사가 가진 건물·토지의 감정가에서 나옵니다. 지분을 상속·증여하기 전에 보유 부동산 가액부터 확인하세요.

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