회사가 놀린 땅은 이자까지 비용에서 뺍니다

회사 이름으로 땅을 사 두었습니다. 값이 오르면 팔거나 나중에 공장을 짓겠다는 생각이었습니다. 그런데 결산을 하고 보니 은행 이자 일부가 비용으로 인정되지 않았습니다. 땅을 산 것뿐인데 이자까지 비용에서 빠졌습니다.

쓰지 않으면 이자가 비용이 아니다

「법인세법 제28조 제1항 제4호」는 업무와 관련 없는 자산을 가지고 있는 법인의 지급이자를 손금에 넣지 않도록 하고 있습니다. 업무무관 부동산의 범위는 「같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호」가 정합니다.

판정 기준은 「업무에 직접 사용」입니다. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 업무를, 그 밖에는 사업연도 종료일 현재 법인등기부에 적힌 목적사업을 기준으로 봅니다. 등기부에 없는 용도로 쓰고 있다면 실제로 쓰고 있어도 업무에 직접 사용한 것이 아닙니다.

사자마자 걸리는 것은 아닙니다. 유예기간이 있습니다. 건축물이나 시설물을 지으려고 산 토지는 5년, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 매매용 부동산도 5년, 그 밖의 부동산은 취득일부터 2년입니다.

깎이는 금액은 어떻게 세나.

적수 비율이 그대로 곱해진다

계산은 「같은 법 시행령 제53조」가 정합니다. 그해에 낸 지급이자에, 업무무관자산 적수와 업무무관 가지급금 적수를 더한 값을 차입금 적수로 나눈 비율을 곱합니다. 분자는 차입금 적수를 넘지 못합니다.

여기서 자산가액을 무엇으로 잡는지가 중요합니다. 장부가액이 아니라 취득가액입니다. 감가상각으로 장부가액이 줄어도 분자는 줄지 않습니다. 특수관계인에게서 시가보다 비싸게 샀다면 그 시가초과액까지 포함합니다.

깎이는 것이 이자만도 아닙니다. 업무무관 부동산의 수선비와 관리비, 재산세 같은 유지·관리비도 손금에 넣지 못합니다. 감가상각비는 손금불산입되지만 유보로 남아 나중에 팔 때 추인됩니다. 이자 2억원을 낸 회사의 업무무관자산 적수 비율이 40퍼센트라면 8,000만원이 비용에서 빠지고, 여기에 관리비가 더해집니다.

팔면 정리되나.

보유할 때와 팔 때, 두 번

팔 때 한 번 더 있습니다. 「법인세법 제55조의2」는 법인이 비사업용 토지를 양도하면 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 더해 양도소득의 10퍼센트를 추가로 과세합니다. 미등기 토지는 40퍼센트입니다.

과세표준은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다. 보유 단계에서는 취득가액으로 이자를 깎더니, 양도 단계에서는 장부가액을 빼고 추가과세 표준을 만듭니다. 같은 부동산인데 두 단계에서 기준이 다릅니다.

유예기간 안에 업무에 쓰지 않고 판 부동산도 업무무관 부동산으로 봅니다. 다만 부동산매매업을 주업으로 하는 법인은 여기서 제외됩니다. 대법원은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 유예기간이 지난 뒤 양도한 경우 업무무관 기간을 취득일부터 전 기간이 아니라 유예기간 종료 다음 날부터 양도일 전일까지로 보아야 한다고 판단했습니다(대법원 2018. 5. 11. 선고 2014두44342 판결).

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