「법인 전환하면 취득세를 깎아 준다」고 들었는데 두 배가 나왔습니다

임대를 주던 상가를 법인 명의로 옮기기로 했습니다. 법인 전환하면 취득세를 깎아 준다는 말을 들었기 때문입니다. 그런데 고지서에 찍힌 세율은 개인 때의 두 배였습니다. 감면은 처음부터 제 몫이 아니었습니다.

감면과 중과는 서로 다른 법에서 옵니다

법인 전환 취득세 감면은 지방세특례제한법에 있습니다. 개인사업자가 현물출자나 사업양수도 방식으로 법인을 세우면서 사업용 고정자산을 넘길 때 취득세를 깎아 주는 제도입니다.

대도시 중과는 지방세법에 있습니다. 서울 전역과 수도권 일부에서 법인을 새로 세우고 5년 안에 부동산을 취득하면 세율을 올려 매기는 규정입니다. 여기서 대도시는 과밀억제권역에서 산업단지를 뺀 지역입니다. 같은 권역 안이라도 산업단지에 세우면 이 중과를 맞지 않습니다.

두 제도는 서로를 알지 못합니다. 감면을 받았다고 중과가 빠지지 않고, 중과를 맞았다고 감면이 커지지도 않습니다. 한 건의 취득에 둘이 같이 붙습니다.

그런데 그 감면 자체가 시작부터 막히는 경우가 있습니다.

임대 목적이면 첫 칸에서 끝납니다

가장 많이 어긋나는 지점은 업종입니다. 부동산 임대업과 공급업은 법인 전환 취득세 감면 대상에서 제외되어 있습니다.

상가를 법인으로 옮기는 이유가 임대 수익 관리라면, 감면을 전제로 세운 계산이 처음부터 성립하지 않습니다. 여기에 과밀억제권역 중과까지 겹치면 개인으로 보유할 때보다 세부담이 커집니다.

감면율도 예전 같지 않습니다. 한때 75퍼센트였던 감면율은 현재 50퍼센트이고, 2027년 12월 31일까지 취득하는 분에 적용됩니다.

그리고 넘긴 뒤에도 5년이 남아 있습니다.

같은 5년인데 시계가 다릅니다

감면을 받았다면 취득일부터 5년 동안 조건을 지켜야 합니다. 정당한 사유 없이 사업을 접거나, 그 부동산을 처분하거나, 전환하며 받은 주식을 50퍼센트 이상 처분하면 깎아 준 세금을 다시 걷습니다. 50퍼센트 미만 처분은 정당한 사유로 보아 추징하지 않습니다.

중과 쪽에도 5년이 있습니다. 과밀억제권역에 세운 법인이 설립 후 5년 안에 취득한 부동산이 중과 대상입니다.

숫자가 같아서 하나로 보이지만 근거 조항이 다릅니다. 중과를 피하려고 설립 5년을 기다린다고 해서 감면 추징 기간이 함께 지나가지는 않습니다.

법인 전환에서 세부담을 실제로 가르는 것은 감면율이 아니라 어디에 법인을 세우고 무슨 업종으로 넘기느냐입니다. 그리고 넘기는 부동산의 값을 얼마로 잡느냐에 따라 취득세 과세표준과 신설법인의 자본금 요건이 동시에 움직입니다. 그 숫자가 계획의 출발점입니다. 법인을 세우기 전에 위치와 업종부터 정하세요.

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