같은 공사비인데 한쪽은 그해에 털고 한쪽은 스무 해에 나눈다

상가 건물을 고쳤습니다. 엘리베이터를 새로 넣고 외벽에 페인트를 칠하고 깨진 유리를 갈았습니다. 세무사가 영수증을 세 묶음으로 나누더니 한 묶음만 올해 비용으로 넣겠다고 했습니다. 같은 공사비인데 들어가는 칸이 다릅니다.

고치는 값인가 늘리는 값인가

건물에 들어간 돈은 두 갈래로 갈립니다. 자산의 내용연수를 늘리거나 가치를 현실적으로 증가시키는 지출은 자본적 지출이고, 본래의 기능을 유지하는 데 그치면 수익적 지출입니다. 「법인세법 시행령 제31조」가 자본적 지출의 뜻과 예를 정하고 있습니다.

자본적 지출로 적힌 예는 본래의 용도를 바꾸기 위한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치의 설치, 건물의 피난시설 설치, 재해로 멸실·훼손된 자산의 복구, 그 밖에 개량·확장·증설 같은 것입니다. 수익적 지출은 건물이나 벽의 도장, 파손된 유리나 기와의 대체, 기계의 소모된 부속품 교체, 조업 가능한 상태의 유지 같은 것입니다.

갈리는 지점은 금액이 아니라 성격입니다. 같은 재해 복구라도 외장을 다시 칠하고 유리를 끼우는 정도는 수익적 지출로 분류됩니다. 「복구는 무조건 자본적」이라고 외우면 틀립니다.

자본적이면 무조건 나눠 털어야 하나.

셋 중 하나만 맞으면 된다

그렇지 않습니다. 자본적 지출이어도 그해 비용으로 인정해 주는 길이 셋 있고, 셋 중 하나만 충족하면 됩니다. 모두 갖출 필요가 없습니다.

첫째는 개별 자산별 수선비가 600만원 미만인 경우입니다. 둘째는 개별 자산별 수선비가 직전 사업연도 종료일 현재 재무상태표상 그 자산가액의 5퍼센트에 미달하는 경우입니다. 셋째는 3년 미만의 기간마다 주기적으로 하는 수선인 경우입니다.

실무에서 가장 자주 틀리는 대목이 여기입니다. 아직도 600만원이 아니라 300만원으로 적힌 자료가 돌아다닙니다. 700만원짜리 수선을 「300만원을 넘으니 자산」이라고 판단해 여러 해에 걸쳐 나눠 터는 동안, 실제로는 그 건물 자산가액의 5퍼센트에 못 미쳐 전액 당기 비용이 가능했던 경우가 흔합니다.

반대 방향의 위험도 있습니다. 자본적 지출을 그냥 비용으로 털면 즉시상각의제가 작동합니다. 그 금액을 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액과 견주고, 넘는 부분은 손금에 넣지 않습니다.

집을 팔 때는 어떻게 되나.

영수증이 없어도 통장이 남아 있으면 된다

양도소득세에서도 같은 구분이 그대로 옵니다. 「소득세법 제97조」와 그 시행령이 자본적 지출액을 필요경비로 인정합니다. 수익적 지출은 들어가지 않습니다.

국세청 집행기준은 인정되는 것과 안 되는 것을 구체적으로 적어 두었습니다. 베란다 샷시, 거실과 방의 확장공사비, 난방시설 교체비는 자본적 지출로 봅니다. 반면 벽지와 장판 교체, 싱크대와 주방기구 교체, 옥상 방수공사, 타일과 변기 공사는 수익적 지출로 보아 빼 줍니다.

보일러는 한 줄로 갈립니다. 새로 설치하거나 교체하면 자본적이고 수리하면 수익적입니다. 견적서에 「보일러 수리」라고 적혀 있으면 실제로는 교체였어도 부인할 근거가 됩니다. 계약서와 공사내역서의 문구가 그대로 세금이 됩니다.

증빙은 생각보다 넓습니다. 원칙은 세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증이지만, 2018. 4. 1. 이후 지출분은 적격증빙이 없어도 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되면 인정됩니다. 「현금으로 주면 깎아 준다」는 제안을 받아들이는 순간 계산서도 계좌 흔적도 남지 않습니다.

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