비상장주식엔 감정평가서 칸이 없다

아버지 회사 주식을 증여받기로 하고 평가를 맡겼습니다. 회계법인이 뽑아 준 기업가치와 세무사가 계산한 신고가액이 크게 달랐습니다. 어느 쪽으로 신고해야 하는지 물었더니 답이 뜻밖이었습니다. 주식은 감정평가서를 내도 시가로 안 봅니다.

주식만 한 칸이 비어 있습니다

세법에서 재산의 값은 시가가 원칙입니다. 시가를 찾는 순서도 정해져 있습니다. 실제 거래된 값과 감정가액, 수용·경매·공매가액은 같은 층에 있고 그중 평가기준일에 가장 가까운 날의 값을 씁니다. 그런 값이 하나도 없으면 법에 정해진 계산식으로 매깁니다.

비상장주식은 두 번째 칸에서 빠집니다. 감정가액을 시가로 인정하는 규정이 주식을 제외하고 있기 때문입니다. 그래서 실제 거래 사례가 없는 대부분의 가족회사 주식은 곧바로 계산식으로 넘어갑니다.

회계법인이 만든 기업가치 평가서나 감정평가법인의 기업가치 감정서가 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 자본시장법상 외부평가, 법인세법의 부당행위계산 판단, 거래 협상에서는 여전히 핵심 자료입니다. 다만 상속·증여세 신고에서 그 숫자를 그대로 시가로 쓸 수는 없습니다.

그럼 그 계산식은 무엇으로 값을 만들까요.

버는 힘과 가진 것을 섞습니다

계산식은 두 조각으로 되어 있습니다. 최근 3년간 벌어들인 힘을 나타내는 순손익가치와, 지금 회사가 가진 것을 나타내는 순자산가치입니다.

일반 법인은 순손익가치에 3, 순자산가치에 2의 가중치를 두고 평균합니다. 이익 쪽에 무게가 실립니다.

다만 바닥이 있습니다. 가중평균한 값이 순자산가치의 80퍼센트보다 낮으면 그 80퍼센트를 하한으로 삼습니다. 손실이 나는 회사라도 가진 재산만큼은 값이 남는다는 뜻입니다.

그리고 회사 안에 부동산이 많으면 이 구조가 통째로 바뀝니다.

부동산 비중이 계산식을 뒤집습니다

부동산이 자산총액의 50퍼센트 이상이면 가중치가 역전됩니다. 법문이 「이상」이므로 정확히 50퍼센트인 회사도 이쪽입니다. 순손익가치 2, 순자산가치 3이 됩니다. 무게가 가진 것 쪽으로 넘어갑니다.

부동산 비중 80퍼센트 이상은 올해 규칙이 바뀌었습니다. 종전에는 순손익가치를 보지 않고 순자산가치만으로 평가했습니다. 2026년 2월 개정으로, 2대 3으로 가중평균한 값과 순자산가치 가운데 큰 금액으로 평가합니다. 순자산가치가 바닥으로 남되, 가중평균한 값이 그보다 크면 그 값을 씁니다. 값이 내려가는 쪽으로는 움직이지 않습니다.

여기에 최대주주 할증이 얹힐 수 있습니다. 최대주주와 특수관계인이 가진 주식은 20퍼센트를 더해 평가합니다. 중소기업과 매출액 5천억원 미만 중견기업은 제외됩니다. 2024년에 이 할증을 없애는 정부안이 나왔지만 국회에서 부결됐고, 2026년 8월 3일 세제개편안도 현행 유지를 다시 확인했습니다. 폐지 법안이 국회에 따로 올라와 있어 확정된 것은 아닙니다.

부동산이 많은 회사일수록 주식의 값은 결국 그 부동산의 값이 됩니다. 그리고 순자산가치를 계산할 때 회사가 가진 개별 부동산은 감정가액으로 반영할 수 있습니다. 주식에 붙인 감정평가서는 시가가 되지 못하지만, 회사 안의 자산을 다시 세우는 자리에서는 숫자가 실제로 움직입니다. 주식이 아니라 건물부터 보세요.

▶ 밸류클립 계산소 — 돈 걸린 계산은 정확하게