공유물분할, 형 혼자 갖고 돈으로 주는 건 기본이 아니다

아버지가 남긴 땅을 형제 셋이 받았습니다. 등기는 공동명의로 해 두고 십 년이 지났습니다. 이제 팔자는 쪽과 두자는 쪽이 갈립니다. 형이 말합니다. 「내가 다 갖고 너희한테 돈으로 줄게.」 법원이 늘 그렇게 해 주지는 않습니다.

나누는 세 가지 방법

공유자는 언제든 나누자고 할 수 있습니다. 나누지 말자는 약속을 할 수는 있는데 한 번에 5년을 넘기지 못합니다. 갱신해도 갱신한 날부터 다시 5년입니다.

전원이 합의하면 그대로 나눕니다. 한 사람이라도 반대하면 법원으로 갑니다. 그때부터는 방법을 내가 고르지 못합니다.

그럼 형이 말한 방식은 어디에 해당하나.

현물분할이 원칙이고 가액배상은 예외다

「내가 다 갖고 돈으로 주겠다」가 가액배상입니다. 대법원이 2004년에 이 방법도 허용된다고 했습니다. 그래서 흔히 기본값처럼 이야기됩니다.

그런데 2025년 2월 대법원이 그 흐름을 잡았습니다. 몫이 실제로 쪼갤 수 있는 규모라면 가액배상만 명해서는 안 된다고 하며 원심을 깼습니다. 모양이 조금 어긋나는 부분은 돈으로 맞추되, 땅은 땅으로 나누라는 취지입니다.

이 차이가 왜 돈이 되느냐. 가액배상으로 가면 내가 받는 것은 그 순간의 감정가입니다. 현물로 받으면 그 땅의 앞날을 내가 가집니다. 개발 압력이 붙는 자리일수록 두 결과는 크게 벌어집니다.

세금도 갈립니다. 지분대로 나누면 양도로 보지 않아 양도소득세가 붙지 않고 취득세도 낮습니다. 다만 내 지분을 넘겨 받은 부분은 그 초과분만큼 사고판 것으로 봅니다.

협의도 안 되고 현물분할도 안 되면.

경매로 가면 형제가 아니라 남이 산다

남는 길은 경매분할입니다. 법원이 통째로 팔아 대금을 지분대로 나눠 줍니다. 여기서 형제들이 흔히 기대하는 것이 있습니다. 경매에 넘어가도 우리 중 하나가 우선매수하면 되지 않느냐는 것입니다.

공유물분할로 진행되는 경매에는 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다. 대법원이 1991년에 정리했습니다. 우선매수권은 다른 공유자의 지분이 빚 때문에 경매에 붙었을 때 쓰는 장치이지, 나누자고 스스로 연 경매에는 쓰지 못합니다.

그래서 경매분할은 셋 다 지는 선택이 되기 쉽습니다. 유찰이 거듭되면 대금이 감정가 아래로 내려가고, 그 줄어든 값을 셋이 지분대로 나눠 집니다. 앞마당을 남이 사 가는 일도 실제로 벌어집니다.

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