같은 5억인데 건물값을 얼마로 적었냐가 부가세를 갈랐다

상가를 통으로 넘기고 잔금까지 받았다. 그런데 며칠 뒤, 같은 값에 판 옆 가게 사장은 멀쩡한데 내 앞으로만 부가세 고지서가 날아왔다. 매매가는 5억으로 똑같은데. 차이는 딱 하나, 계약서에 '건물값'을 얼마로 적었느냐였다. 토지는 면세, 건물은 과세 — 그 한 줄이 갈랐다.

매매가는 똑같은데, 왜 내 통장에서만 부가세가 빠져나갔나

상가를 땅째로 넘기면 대가는 한 덩어리다. 하지만 세법은 그 한 덩어리를 둘로 쪼갠다. 토지 공급은 부가가치세 면세, 건물 공급은 과세다. 그래서 부가세는 오직 ‘건물분 가액’에만 붙는다. 결국 당신이 낼 세금은 매매가 총액이 아니라, 그중 건물값을 얼마로 잡았느냐에서 갈린다.

그럼 건물값은 누가, 어떤 순서로 정할까요.

건물값, 내 마음대로 적었다간 큰코다친다 — 정해진 순서가 있다

그렇다고 건물값을 마음대로 낮게 적을 수는 없다. 안분에는 정해진 순서가 있다. 감정평가액이 있으면 그 비율이 1순위. 감정평가액이 없으면 기준시가 비율로 안분한다. 계약서에서 토지·건물을 명확히 구분했다면 그 구분은 인정된다. 다만 인정에는 조건이 붙는다.

내가 적은 숫자가 뒤집히는 지점이 있습니다.

계약서 숫자가 30% 어긋나는 순간, 국세청이 펜을 든다

계약서에 적은 구분액이 시행령상 안분액과 30% 이상 차이나면, 그 숫자는 안분액으로 재계산될 수 있다. 당신이 적은 건물값이 뒤집히는 것이다. 단, 예외가 있다. 감정평가액이 있거나 다른 법령이 토지·건물 가액을 구분한 경우는 이 30% 재계산에서 빠진다. 즉 감정평가액이 있으면 안분도 그것을 따르고, 30% 룰에도 흔들리지 않는다.

건물값 한 줄이 당신의 부가세를 가른다. 계약서 숫자는 30% 룰 앞에서 언제든 뒤집힐 수 있지만, 감정평가액은 1순위이자 예외의 방패가 된다. 결국 토지와 건물을 정확히 가르는 건, 매도 전에 미리 가늠하는 감정평가다.