옆집은 보증금 전액, 우리는 절반. 앞선 빚의 순서가 갈랐다

같은 아파트, 같은 층. 옆집은 보증금 전액을 돌려받고 이사 갔고, 우리 집은 절반만 손에 쥐었다. 집값이 무너진 것도 아닌데. 경매로 넘어간 날, 두 집의 운명을 가른 건 시세가 아니라 내 앞에 이미 줄 서 있던 빚의 순서였다.

집이 팔려도, 내 차례가 오기 전에 돈은 바닥난다

깡통전세는 집값 싸움이 아니라 순서 싸움이다. 집이 경매로 넘어가면, 등기부에 먼저 올라간 근저당이 먼저 배당을 받는다. 남은 돈으로 그다음 순위가 채워진다. 그러니 당신이 봐야 할 건 ‘이 집이 얼마짜리냐’가 아니라 ‘내 순위 앞에 얼마가 쌓여 있느냐’다. 선순위 대출과 내 보증금의 합이 실제로 팔릴 값에 육박하는 순간, 그때부터가 위험 구간이다.

그럼 어디까지가 안전선일까요. 재는 공식은 단순합니다.

내 앞에 선 빚 + 내 보증금, 시세의 몇 %에서 멈추나

안전선을 재는 공식은 단순하다. 앞순위 채권과 내 보증금을 더해 시세로 나눈 값이 70~80% 이내면 상대적으로 안전하다. 단, 근저당은 실제 대출 원금이 아니라 채권최고액(원금의 110~120%)으로 계산해야 한다. 이 70~80%는 법으로 정해진 선이 아니라 일반적으로 통용되는 실무 기준이라는 점도 기억하자. HUG 보증은 별도로, 보증금과 선순위의 합이 공시가격의 126% 이하일 것을 요구한다.

순위에서 밀려도 먼저 챙길 수 있는 안전판이 하나 더 있습니다.

같은 서울 세입자인데 누구는 5,500만원을 남보다 먼저 챙긴다

권리는 타이밍이 만든다. 대항력은 전입신고와 점유 다음날 0시에 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져야 완성된다. 이사 당일 근저당이 설정되면 순위가 밀릴 수 있으니 조심해야 한다. 소액임차인이라면 최우선변제라는 안전판이 하나 더 있다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원까지 다른 담보권보다 먼저 회수할 수 있다. 다만 적용 기준은 계약 시점이 아니라 담보 설정일 당시라는 점이 함정이다.

깡통전세는 결국 집값이 아니라 순서의 문제다. 등기부의 선순위 채권과 내 보증금의 합, 그리고 그 분모가 되는 값을 확인하는 것이 시작이자 전부다. 그리고 그 분모, 즉 '실제 팔릴 값'을 호가가 아닌 숫자로 정확히 확정하는 자리가 바로 감정평가다.