경매 감정가 1억짜리를 왜 1억 2천에 살까요

같은 물건인데 지난 회차엔 1억, 이번 회차엔 8천으로 떠 있다. 옆자리 사람은 8천에 노리는데, 낙찰가 창엔 1억 2천이 찍힌다. 감정가에서 출발한 숫자가 회차마다 깎이고, 마지막엔 거꾸로 뒤집힌다. 같은 물건, 세 개의 값. 이 사이에서 누군가는 벌고 누군가는 놓친다.

경매장에 처음 뜨는 그 숫자, 대체 누가 정한 건가

법원이 감정인에게 부동산 가치를 매기게 하고, 그 감정평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다 민사집행법 제97조. 첫 매각기일의 최저가는 이렇게 감정가를 기준으로 정해지고, 유찰이 있어야 그때부터 한 단계씩 깎입니다. 그러니 이 감정가는 ‘이 값에 사라’는 적정 매수가가 아닙니다. 절차의 출발선일 뿐이죠. 감정 시점과 매각 시점 사이엔 시차가 있어, 시장이 움직이면 이 출발선은 현재 시세와 벌어질 수 있습니다.

유찰되면 값은 얼마나 떨어질까요. 계단처럼 내려갑니다.

회차 달력을 넘길 때마다 값이 계단으로 주저앉는 이유

입찰자가 없어 유찰되면 최저매각가격이 한 단계씩 깎입니다. 서울 지역 법원은 회차마다 20%, 인천·부천 등 일부 법원은 30%를 적용합니다(2026년 7월 기준, 법원별 매각조건에 따라 다름). 감정가 1억 원이라면 첫 유찰 뒤 서울은 8,000만 원, 인천·부천은 7,000만 원으로 떨어집니다. 여기서 헷갈리는 게 보증금입니다. 입찰 보증금은 감정가가 아니라 그 회차 최저매각가격의 10%예요 민사집행법 제113조. 8,000만 원 회차라면 800만 원이죠.

그런데 반대로, 감정가를 넘겨 낙찰되는 일도 벌어집니다.

최저가 밑을 노리던 물건이 감정가를 넘겨버리는 순간

마지막 숫자는 시장이 매깁니다. 낙찰가율은 매각가를 감정가로 나눠 구합니다. 감정가 1억 원 물건이 1억 2,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 120%죠. 시세가 오른 지역에서는 이렇게 낙찰가가 감정가를 넘기기도 합니다. 반대로 감정 뒤 시세가 빠졌다면 여러 번 유찰되고도 낮게 낙찰됩니다. 결국 감정가가 현재 시세와 얼마나 떨어져 있는지를 읽는 눈이 실력을 가릅니다.

감정가는 출발선, 유찰 저감은 규칙, 낙찰가는 시장이 매기는 최종값입니다. 그 세 숫자의 간격이 어디서 벌어졌는지를 정확히 가르는 건 결국 감정평가입니다.