법인 전환하면 부동산 양도세를 미룬다, 이월과세의 조건

개인 사업이 커지면 법인 전환을 고민합니다. 그런데 그동안 쓰던 사업용 부동산을 법인에 넘기는 순간 양도세가 걸립니다. 여기서 조세특례제한법이 열어둔 길이 있습니다 — 그 양도세를 지금 내지 않고 미루는(이월과세) 것입니다.

어떻게 미루고, 그 성립을 가르는 숫자가 무엇인지 짚어봅니다.

법인 전환, 양도세를 미룬다

개인사업자가 사업용 고정자산(부동산 포함)을 현물출자하거나 사업 양수도 방식으로 법인 전환하면, 그 양도차익에 대한 양도소득세를 이월과세할 수 있습니다(조세특례제한법 제32조). 이월과세란 개인이 지금 내지 않고, 승계한 법인이 나중에 그 부동산을 팔 때 납부하는 것입니다. 다만 소비성서비스업(주점·호텔업 등)은 제외되고, 사업양수도 방식은 대가를 주식으로 받고 전환일부터 3개월 내 포괄 양도하는 등 추가 요건이 붙습니다.

자본금이 순자산가액 이상이어야

핵심 요건은 하나입니다 — 새로 설립되는 법인의 자본금이 전환 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다(같은 조 제2항). 순자산가액은 전환일 현재 시가로 평가한 자산 합계에서 부채를 뺀 값입니다. 그래서 사업용 부동산의 시가가 크면 순자산가액이 커지고, 그만큼 갖춰야 할 자본금도 커집니다.

그 순자산은 부동산 감정가

순자산가액의 뼈대가 바로 보유 부동산 가액입니다. 자산은 시가(감정평가 등)로 평가하므로, 그 부동산 감정가가 순자산가액과 요구 자본금을 좌우하고 — 결국 이월과세가 성립하느냐를 가릅니다. 참고로 설립등기일부터 5년 안에 승계한 사업을 폐지하거나 받은 주식의 50% 이상을 처분하면 미뤘던 세액을 납부해야 하니, 전환 후 관리도 함께 챙겨야 합니다.

자주 묻는 질문

정리하며

법인 전환은 사업용 부동산 양도세를 미루는 장치이고, 그 성립을 가르는 순자산가액은 부동산 감정가에서 나옵니다. 요건·사후관리는 현행 규정을 확인하고, 전환 전 부동산 시가부터 가늠해 보세요.

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참고 자료

조세특례제한법 제32조, 시행령 제28조·제29조(법인전환 이월과세·순자산가액·사후관리)