상가 차임 감액청구, 임대료 인상 5% 상한은 내릴 때는 없다

상가 임대료에 ‘5% 상한’이 있다는 건 많이 압니다. 그래서 임차인들은 이 상한이 자신을 지켜준다고 여깁니다. 그런데 이 5%는 임대료를 올릴 때의 규칙입니다. 경기가 나빠져 ‘내려달라’고 할 때는 이야기가 완전히 달라집니다.

올릴 때와 내릴 때가 왜 다른지, 그리고 그 적정선을 누가 정하는지 짚어봅니다.

5% 상한은 올릴 때만이다

상가건물 임대차보호법은 임대인이 차임을 올릴 때 청구 당시 차임의 5%를 넘지 못하게 합니다(법 제11조, 시행령 제4조). 게다가 한 번 올리면 그로부터 1년 안에는 다시 올리지 못합니다. 이 규정은 세입자를 급격한 ‘인상’에서 보호하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 즉 5%는 임대료가 오르는 방향을 막는 빗장입니다.

내려달라는 데는 상한이 없다

반대로 임차인이 임대료를 내려달라고 하는 감액청구에는 5% 같은 상한이 없습니다. 경기 침체, 상권 쇠퇴, 장기 공실처럼 사정이 크게 바뀌면 임차인은 그 변화에 맞춰 감액을 청구할 수 있고, 폭에 법정 한도가 없습니다. 다만 임대인이 순순히 응하지 않으면 결국 법원에서 ‘적정 차임’을 다투게 됩니다.

적정 임대료는 감정평가로

법원이 ‘지금 이 상가의 적정한 월세’를 판단할 때 기대는 것이 감정평가입니다. 인근 임대사례 비교나 수익환원 같은 방법으로 적정 차임을 산정하지요. 결국 감액청구의 승부처는 ‘얼마가 적정하냐’이고, 그 근거를 만드는 것이 감정평가입니다.

자주 묻는 질문

정리하며

5% 상한은 임대료를 올릴 때의 규칙이고, 내려달라는 감액청구에는 상한이 없습니다. 그 적정선을 정하는 건 감정평가이니, 감액을 다툰다면 적정 차임 근거부터 준비하세요.

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참고 자료

상가건물 임대차보호법 제11조·제15조, 시행령 제4조(차임증감·5% 상한)
민법 제628조(차임증감청구권)