전세만 놨는데 소득세가? 3주택 간주임대료의 함정

월세는 한 푼도 안 받고 전세만 놨습니다. ‘전세는 들어온 돈이 없으니 세금도 없겠지’ — 대부분 그렇게 생각합니다. 그런데 아래 세 가지에 모두 해당하면, 받지 않은 돈에도 소득세가 붙습니다.

셋 다 ‘그렇다’면 초과분에 ‘간주임대료’가 잡힙니다. 조건별로 뜯어보겠습니다.

전세도 세금이 있다

2주택 이하라면 전세보증금에는 소득세가 붙지 않습니다(월세만 과세). 그러나 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금·전세금 합계가 3억 원을 넘으면, 그 초과분에 대해 ‘간주임대료’를 계산해 임대소득으로 종합과세합니다(소득세법 제25조). 실제로 받은 돈이 없어도 ‘보증금을 굴려 얻을 수 있는 이익’을 소득으로 보는 것입니다.

보증금 10억이면 얼마

계산식은 (보증금 등의 적수 − 3억 원의 적수) × 60% × (1/365) × 정기예금이자율에서 임대사업 금융수익을 뺀 값입니다. 연중 보유를 단순화하면 (보증금 합계 − 3억) × 60% × 이자율입니다. 정기예금이자율은 국세청이 매년 고시하며, 2025년 귀속분(2026년 5월 신고분)은 3.1%입니다(2024년 귀속은 3.5%였고, 이후 연도는 고시로 다시 정해집니다). 예를 들어 3주택·전세보증금 합계 10억 원·연중 보유·금융수익 없음이면 (10억 − 3억) × 60% × 3.1% ≈ 1,302만 원의 수입금액이 잡힙니다.

소형주택은 빠진다

다만 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 합계 계산에서 제외됩니다. 이 특례는 한시 규정(현행 2026년 말까지)이라, 특례가 끝나면 주택 수 판정이 달라질 수 있습니다. 연도별 이자율과 특례 일몰은 반드시 현행 고시·법령을 확인해야 합니다. 참고로 상가·토지의 무상·저가 임대에서 ‘적정임대료’를 다툴 때는 감정평가가 기준이 됩니다.

자주 묻는 질문

정리하며

‘전세는 세금이 없다’는 3주택부터 깨집니다. 보유 주택 수와 보증금 합계를 미리 점검해 보세요.

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참고 자료

소득세법 제25조(총수입금액 계산 특례 — 간주임대료)
소득세법 시행령 제53조, 국세청 정기예금이자율 고시