부동산 교환 양도세, 현금 한 푼 안 오가도 시가로 세금 매긴다

내 땅과 상대의 땅을 서로 맞바꿉니다. 현금은 한 푼도 오가지 않았습니다. ‘돈이 안 움직였으니 세금도 없겠지’ 싶지만 — 세법은 교환도 각자 자기 것을 넘긴 유상 양도로 봅니다. 그래서 양쪽 모두 양도세 대상입니다.

왜 현금 없이도 과세되는지, 그리고 그 기준값을 어떻게 정하는지 짚어봅니다.

맞바꿔도 판 것이다

부동산 교환은 서로 자기 부동산을 넘기고 상대 부동산을 받는 거래입니다. 현금이 오가지 않아도, 세법은 이를 대가를 받고 넘긴 유상 양도로 봅니다. 대법원도 교환을 양도소득세 과세 대상인 유상양도로 판단해 왔습니다(대법원 96누860). 즉 맞바꾼 양쪽 모두에게 양도세가 붙습니다.

값을 모르면 추계로 — 그 순서

양도·취득가액은 실제 거래된 금액(실지거래가액)이 원칙입니다. 그런데 교환은 오간 ‘돈’이 없어 실지거래가액이 불분명한 경우가 많습니다. 이때는 추계로 넘어가는데, 순서가 정해져 있습니다 — 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가(소득세법 제114조, 시행령 제176조의2). 이 순서를 임의로 바꿀 수 없습니다.

그 시가는 감정평가로

추계의 한 축이 바로 감정가액입니다. 감정가액은 원칙적으로 둘 이상 감정기관 평가액의 평균으로 잡습니다(기준시가 10억 원 이하 등 일정 요건에서는 1곳도 허용). 매매사례가액이 마땅치 않으면 감정평가가 시가를 대신 세우는 셈이라, 결국 교환 세금의 기준값을 감정평가가 정합니다.

자주 묻는 질문

정리하며

부동산 교환은 현금이 안 오가도 유상 양도라 양도세 대상입니다. 값이 불분명하면 추계로 가고, 그 한 축인 감정평가가 시가를 정하니 교환 전에 시가부터 확인하세요.

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참고 자료

소득세법 제96조·제97조·제114조, 시행령 제176조의2(추계·감정가액)
대법원 96누860(교환의 유상양도성)