재산세 고지서에 찍힌 그 값은 내 집값이 아닙니다

우편함에서 재산세 고지서를 꺼낸다. 거기 찍힌 우리 집 값이 하나. 그런데 막상 팔려고 부동산에 앉으면 전혀 다른 값이 나온다. 물려줄 때가 되면 또 세 번째 값이 등장한다. 같은 집, 같은 벽, 같은 현관인데 내 집값이 셋이다. 대체 어느 게 진짜일까.

세무서는 같은 집 한 채를 두고, 값을 세 개나 꺼내 든다

같은 부동산 한 채에 공시가격, 실거래가, 시가라는 여러 얼굴의 값이 함께 삽니다. 값이 제각각이라 헷갈리는 게 아니라, 세금마다 쓰는 값의 자리가 정해져 있어서 그렇습니다.
국세인 상속·증여·양도세는 시가를 원칙으로 하되, 시가를 알기 어려우면 보충적으로 기준시가를 씁니다. 지방세인 취득·재산세는 시가표준액을 쓰고요. 소관 기관도, 근거 법도 다른 별개의 값입니다.
그래서 당신 집의 보유세와 양도세, 상속세는 애초에 서로 다른 값 위에서 계산됩니다.

그럼 공시가격이 오르면 내 세금은 어떻게 될까요.

공시가격 한 줄 올랐을 뿐인데, 재산세가 나를 따라 올라온다

재산세와 종합부동산세는 공시가격을 그냥 세액으로 쓰지 않습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 매깁니다.
그래서 공시가격이 오르면 과세표준이 커지고, 보유세도 함께 움직입니다. 재산세가 해마다 달라지는 건 과세 기준인 공시가격이 매년 새로 정해지기 때문입니다.
다만 공정시장가액비율과 세부담 상한이 변동 폭을 일부 완충해 줍니다. 오른 만큼 그대로 다 오르지는 않는다는 뜻입니다.

그런데 돈이 크게 걸린 순간엔, 값을 정하는 방식 자체가 달라집니다.

물려주는 그날, 집값을 정하는 건 내가 아니었다

상속·증여세는 시가가 원칙입니다. 그런데 거래도 없고 비슷한 사례도 없어 시가를 알기 어려우면, 감정평가를 받아 그 금액을 시가로 인정받습니다.
이때 감정기관을 몇 곳 쓰는지가 기준시가로 갈립니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 1곳, 그 초과는 2곳의 평균을 씁니다.
세법의 순서는 언제나 시가가 먼저, 그다음이 공시가격 같은 보충 방법입니다. 값을 정하는 마지막 자리에 감정평가가 있는 셈입니다.

평소엔 재산세의 공시가격, 양도세의 실거래가처럼 세금마다 다른 값을 씁니다. 하지만 돈이 크게 걸리고 다툼이 생기는 상속·증여·수용보상·경매 국면에선 결국 감정평가액이 기준이 됩니다. 값이 여러 개여도, 마지막에 무게를 갖는 건 감정가입니다. 시가가 문제 되는 순간 그 값을 정확히 가르는 건 결국 감정평가입니다.