부동산 세금 기준값, 재산세·양도세·상속세는 각각 다르다

재산세 고지서와 양도세 계산, 상속세 신고서에 적히는 ‘내 집 값’은 서로 다릅니다. 어떤 세금은 공시가격을, 어떤 세금은 실거래가를, 또 어떤 세금은 시가를 씁니다. 세금마다 정해진 기준값이 다르기 때문입니다.

세금마다 왜 다른 값을 쓰는지, 국세와 지방세의 기준이 어떻게 갈리는지, 그리고 그 값을 최종적으로 확정하는 것이 무엇인지 세목별로 정리합니다.

국세와 지방세, 기준이 갈린다

같은 부동산이라도 세금을 매기는 쪽에 따라 쓰는 값의 이름이 다릅니다. 국세인 상속·증여·양도세는 시가를 원칙으로 하되 보충적으로 기준시가를 쓰고, 지방세인 취득·재산세는 시가표준액을 씁니다.

이름이 비슷해 헷갈리지만 기준시가(국세)와 시가표준액(지방세)은 소관 기관도 근거 법도 다른 별개의 값입니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가와 같지만, 오피스텔·상업용 건물은 국세청이 따로 기준시가를 고시합니다.

여기에 보유세인 재산세·종합부동산세가 쓰는 공시가격이 또 있습니다. 결국 하나의 부동산에 여러 값이 공존하지만, 핵심은 그 값들이 제각각이 아니라 세금마다 정해진 자리가 있다는 것입니다.

세금마다 쓰는 값이 다르다

보유하는 동안 내는 세금인 재산세·종합부동산세는 공시가격을 기준으로 합니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고 세율을 매기므로, 공시가격이 오르면 보유세도 함께 움직입니다.

팔 때 내는 양도소득세는 실거래가를 씁니다. 계약서상 실제 사고판 금액이 기준이고, 그 금액을 확인할 수 없는 예외적인 경우에만 기준시가로 추정합니다.

물려줄 때 내는 상속세·증여세는 시가가 원칙이며, 시가를 알기 어려우면 감정평가를 받아 그 값을 시가로 인정받습니다. 한편 살 때 내는 취득세는 2023년부터 유상취득은 실제 거래가격을, 증여 취득은 시가인정액을 기준으로 바뀌었습니다. 예전처럼 시가표준액으로 낮게 내던 방식이 아닙니다.

결국 진짜 값은 감정평가가 정한다

세법은 시가를 우선하지만, 거래도 감정도 없어 시가를 알 수 없을 때는 공시가격 같은 보충적 방법으로 값을 정합니다. 순서가 시가 먼저, 그다음 보충평가라는 점이 핵심입니다.

그 시가를 공식적으로 만들어 주는 것이 감정평가입니다. 상속·증여 재산은 감정평가를 받으면 그 금액을 시가로 인정받는데, 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 1곳, 그 초과는 2곳의 평균을 씁니다.

평소에는 재산세의 공시가격, 양도세의 실거래가처럼 서로 다른 값을 쓰지만, 돈이 크게 걸리고 다툼이 생기는 국면인 상속·증여·수용보상·경매에서는 결국 감정평가액이 기준이 됩니다. 값이 여러 개여도, 마지막에 무게를 갖는 건 감정가입니다.

자주 묻는 질문

정리하며

정리하면, 하나의 부동산에는 공시가격·기준시가·시가표준액·시가라는 여러 얼굴의 값이 있고, 세금마다 쓰는 값이 다릅니다. 보유세는 공시가격, 양도세는 실거래가, 상속·증여세는 시가가 기준입니다.

그리고 시가가 문제 되는 순간, 그 값을 정하는 것은 결국 감정평가입니다. 내 자산의 진짜 값이 궁금하다면, 지금이 어떤 세금 국면인지부터 확인하는 것이 첫걸음입니다.

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참고 자료

부동산 가격공시에 관한 법률 제3조·제10조·제17조·제18조 / 상속세 및 증여세법 제60조·제61조 / 지방세법 제4조 / 소득세법 제96조. 국세청·국토교통부 자료 기준(2026년 7월).