세율은 작년 그대로인데 공시가격이 낼 돈을 올렸다

작년 고지서와 올해 고지서를 식탁에 나란히 펼친다. 세율 칸의 숫자에 나도 모르게 눈이 간다. 똑같다. 한 자리도 안 바뀌었다. 그런데 맨 아래 '납부하실 금액'만 늘어 있다. 세율이 범인이 아니라면, 대체 어디서 돈이 불어난 걸까. 답은 세율 칸이 아니라, 그 앞에 숨은 세 단계에 있다.

세율 칸만 노려봤자, 범인은 거기 없다

보유세는 세율 하나로 끝나지 않는다. 먼저 공시가격이 정해지고, 거기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤, 그 과세표준에 세율을 곱해야 세액이 나온다. 세율이 그대로여도 앞 단계의 공시가격이 오르면, 당신이 낼 돈은 대체로 함께 늘어난다. 매년 보유세를 흔드는 가장 큰 변수는 공시가격이 해마다 새로 매겨진다는 데 있다.

그럼 공시가격이 오르면 세금도 그대로 오를까요. 완충 장치가 하나 있습니다.

낼 돈을 눌러주는 비율, 43~45의 정체

공시가격이 그대로 세금이 되는 건 아니다. 사이에서 공정시장가액비율이 충격을 흡수한다. 재산세 주택은 60%, 종합부동산세도 60%가 기준이다. 여기에 재산세는 1세대 1주택자에게 특례로 43~45%까지 더 낮춰 과세표준 자체를 줄여 준다. 같은 공시가격이라도 이 비율 하나로 과세표준이 달라지고, 결국 낼 세금이 갈린다. 다만 종부세 비율은 인상이 검토되는 중이라 고정값으로 믿기는 어렵다.

완충 장치 말고, 급등 자체를 막는 선도 따로 있습니다.

현실화율은 멈춰 섰고, 상한선이 급등을 막아섰다

공시가격이 시세를 얼마나 따라가는지를 현실화율이라 한다. 2020년 로드맵은 2030년까지 90%로 올리겠다고 했지만, 지금은 사실상 폐지·동결돼 2026년 현재 69%에서 4년째 멈춰 있다. 게다가 세부담 상한이 문턱처럼 급등을 막는다. 재산세는 전년의 105~130%, 종부세는 150%를 넘겨 물릴 수 없다. 공시가격이 크게 뛰어도 한 해 세금이 이 선 위로 튀지는 않는다는 뜻이다.

결국 매년 세금을 흔드는 출발점은 세율이 아니라 '내 집 공시가격'이다. 그 공시가격이 실제 가치와 얼마나 벌어져 있는지, 다툼이 필요한 순간 그 값을 정확히 가르는 건 결국 감정평가다.