삽도 안 떴는데 재건축부담금 예정액이 수억으로 왔습니다

퇴근길, 우편함을 여니 낯선 봉투 하나. 열어보니 '재건축 부담금 예정액'. 액수 칸에 찍힌 건 수억. 건물은 어제와 똑같이 멀쩡히 서 있고, 삽은커녕 착공 삽 한 번 뜬 적 없다. 그런데 왜 돈부터 내라는 걸까.

착공도 안 했는데 청구서부터? '예정액'이라는 세 글자의 정체

재건축 부담금은 준공 뒤에 실제로 부과되고 납부한다. 그런데 조합원 손에 먼저 도착하는 건 ‘예정액’ 통지서다.

이 예정액은 조합설립인가 이후, 준공 전에 미리 통지된다. 아직 완공되지 않은 단지의 미래 이익을 추산해 알려주는 셈이다.

그래서 순서가 뒤집혀 보인다. 돈을 실제로 내는 건 맨 나중인데, 숫자를 통보받는 건 맨 앞이다. 당신이 ‘왜 벌써?’라고 놀라는 지점이 바로 여기다.

그럼 얼마부터 물게 될까요. 기준선이 있습니다.

8천만원 — 이 선을 밟는 순간, 부담금 계단이 올라가기 시작한다

모든 재건축이 부담금을 무는 건 아니다. 기준선은 조합원 1인당 평균이익 8,000만원이다.

이 8,000만원 이하면 면제다. 넘어서는 순간부터 초과분에 부과율이 붙는데, 한 번에 뛰는 게 아니라 구간별로 계단처럼 올라간다.

1.3억까지는 10%, 1.8억까지 20%, 2.3억까지 30%, 2.8억까지 40%, 2.8억을 넘으면 50%다. 평균이익이 어느 계단에 서느냐에 따라 당신 몫이 갈린다.

그런데 아파트가 아니라 상가를 가졌다면 이야기가 달라집니다.

우리 집값은 부동산원이 정한다는데… 그럼 내 상가는 대체 누가?

부담금은 결국 ‘얼마나 올랐나’로 결정된다. 초과이익은 종료시점 주택가액에서 개시시점 가액과 정상 상승분을 뺀 값이다.

주택 조합원의 종료시점 가액은 국토교통부장관이 한국부동산원 조사로 산정한다. 여기까진 감정평가가 아니다.

하지만 갈림길이 있다. 2022년 8월 4일 이후, 상가 등 부대복리시설을 소유한 조합원의 자산은 감정평가법인의 평가가액으로 초과이익에 합산된다. 같은 조합원이라도 무엇을 가졌느냐에 따라 값을 매기는 손이 달라진다.

재건축 부담금은 결국 '얼마 올랐나'라는 숫자 싸움이다. 그 숫자가 수억을 가른다. 특히 상가·부대복리시설을 낀 조합원이라면, 그 값을 정확히 가르는 건 결국 감정평가다.