재건축초과이익환수, 착공도 전에 예정액 수억 통지서가 온다
목차
- 01 다 짓기도 전에 예정액이 온다
- 02 1인당 평균이익 8천만원부터
- 03 상가 조합원이면 감정평가가 낀다
- 04 자주 묻는 질문
- 05 정리하며
- 06 참고 자료
재건축이 끝나면 집값이 오릅니다. 그 오른 이익이 일정 선을 넘으면, 조합원은 초과분의 일부를 재건축부담금으로 냅니다. 그런데 이 부담금은 착공·완공을 기다리지 않고, 다 짓기도 전에 ‘예정액’ 통지로 먼저 옵니다. 부과율부터 보겠습니다.
| 1인당 평균이익 | 부과율 |
|---|---|
| 8,000만원 이하 | 면제 |
| ~1.3억 | 10% |
| ~1.8억 | 20% |
| ~2.3억 | 30% |
| ~2.8억 | 40% |
| 2.8억 초과 | 50% |
다 짓기도 전에 예정액이 온다
재건축부담금은 재건축으로 생긴 조합원 초과이익을 환수하는 제도입니다. 특징은 시점입니다 — 실제 부과·납부는 준공 후이지만, 예정액은 조합설립인가 이후 미리 통지됩니다. 그래서 완공 전부터 ‘수억 예정’ 숫자를 받아보게 됩니다. 참고로 이름이 비슷한 ‘개발부담금’(개발이익환수법)과는 완전히 다른 제도입니다.
1인당 평균이익 8천만원부터
부담금은 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원을 넘을 때부터 붙고, 위 표처럼 이익이 클수록 높은 부과율(10~50%)이 적용됩니다. 초과이익은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상 상승분을 뺀 값인데, 개시시점 가액은 공시가격+정상주택가격상승분, 종료시점 가액은 국토교통부장관이 한국부동산원 조사로 산정합니다(감정평가가 아니라 부동산원 조사인 점에 주의).
상가 조합원이면 감정평가가 낀다
그럼 감정평가는 어디에 들어올까요. 2022년 8월 4일 이후 상가 등 부대복리시설을 소유한 조합원의 자산은, 감정평가법인의 평가가액으로 초과이익 계산에 합산됩니다. 즉 주택의 종료시점 가액은 부동산원 조사지만, 상가·부대시설 조합원의 자산 부분은 감정평가가 부담금의 한 축을 정합니다. 상가를 낀 조합원이라면 이 감정가부터 챙겨야 합니다.
자주 묻는 질문
재건축부담금과 개발부담금은 같은 건가요?
다릅니다. 재건축부담금은 재건축초과이익환수법에 따른 재건축 단지 대상이고, 개발부담금은 개발이익환수법에 따른 별개 제도입니다.
종료시점 집값은 감정평가로 정하나요?
종료시점 주택가액은 원칙적으로 국토교통부장관이 한국부동산원 조사로 산정합니다. 다만 상가 등 부대복리시설 조합원의 자산은 감정평가법인의 평가가액으로 합산합니다.
면제 기준은 얼마인가요?
조합원 1인당 평균이익 8,000만원 이하면 면제, 초과하면 구간별 10~50% 부과율이 적용됩니다. 기준·율은 개정될 수 있어 현행 규정을 확인해야 합니다.
정리하며
재건축부담금은 다 짓기도 전에 예정액으로 먼저 옵니다. 종료시점 집값은 부동산원이 조사하지만, 상가 조합원 자산은 감정평가로 합산되니 그 부분부터 확인하세요.
참고 자료
재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조·제12조 및 부칙(상가 등 조합원 자산 감정평가 합산)