분양신청서 한 장을 안 냈다고 입주권이 사라졌습니다

재개발 구역에서 사람은 어느 순간 두 갈래로 갈립니다. 새 아파트에 들어가는 사람과, 헌 집값을 현금으로 받고 떠나는 사람.
둘을 가르는 건 종이 한 장 — 분양신청서입니다. 기한을 넘기면 조합원 자격이 사라집니다.
그럼 대신 받는 그 현금은, 누가 얼마로 정할까요.

재개발 구역에서는 어느 순간 사람이 두 갈래로 갈립니다. 새 아파트 입주권을 받는 조합원과, 헌 집값을 현금으로 받고 구역을 떠나는 현금청산 대상자. 이 갈림길을 가르는 건 종이 한 장 — 분양신청서입니다.

이 글은 현금을 받고 나가는 쪽에 초점을 둡니다. 그 현금이 언제·얼마로 정해지는지, 그리고 왜 조합도 시청도 아닌 감정평가가 그 값을 쥐고 있는지 짚어봅니다.

신청서 한 장 안 냈을 뿐인데

재개발 조합원은 분양신청 기간에 새 집(조합원 분양)을 신청해야 조합원 지위를 지킵니다. 이 기간에 신청하지 않거나 신청을 철회하면, 그 사람은 새 아파트 대신 헌 집값을 현금으로 받는 ‘현금청산 대상자’가 됩니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’, 이 조에서 손실보상 협의를 규정). 깜빡 놓친 종이 한 장이 새 아파트를 현금으로 바꾸는 셈입니다.

그럼 그 현금은 얼마로 정해질까요.

내 헌 집값은 누가 정하나

핵심은 ‘그 값을 언제·어떻게 정하느냐’입니다. 조합원의 종전자산(헌 집) 평가 기준시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다 제74조 제1항 제5호. 이 평가액이 조합원에게는 권리가액(=종전자산 감정평가액 × 비례율)의 바탕이 되고, 현금청산 대상자에게는 보상의 출발점이 됩니다. 즉 같은 감정평가가 ‘남는 사람의 분담금’과 ‘나가는 사람의 보상’을 동시에 좌우합니다. (종전자산 평가 기준시점이 왜 하필 그날인지는 재개발 감정평가, 내 집값이 그날 멈추는 이유 편에서 자세히 다룹니다.)

그리고 그 통보서 한 장이 왜 그렇게 무거운지 보겠습니다.

감정가 통보서 한 장의 무게

현금청산 대상자와 조합의 협의가 안 되면 사건은 수용재결로 넘어가고, 보상액은 수용재결일의 시가로 감정합니다(사업시행계획인가 고시가 사업인정으로 의제돼 토지보상법이 준용됩니다). 그래서 종전자산 평가시점(사업시행인가 고시일)과 현금청산 시점(수용재결일)이 달라, 그사이 시세가 오른 구간이면 청산 시가가 더 높게 나오기도 합니다. 결국 새 아파트냐 현금이냐, 그리고 그 현금이 얼마냐를 가르는 마지막 열쇠는 감정평가 통보서 한 장입니다.

정리하며

재개발에서 분양신청 종이 한 장이 ‘새 아파트’와 ‘현금’을 가르고, 그 현금의 크기는 종전자산 감정평가에서 출발합니다. 분양신청 기한과 감정평가액을 함께 챙기세요.

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