값을 받고도 치워야 하는 물건, 지장물

도로가 밭을 지나가면서 비닐하우스가 걸렸습니다. 보상금 봉투를 받고 끝난 줄 알았습니다. 그런데 공사가 시작될 때까지 비닐하우스가 그대로 서 있고, 사업시행자는 치우라고 합니다. 돈을 받아도 치우는 일은 남습니다.

원칙은 사 주는 것이 아니라 옮겨 주는 것이다

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)」의 본문은 짧습니다. 지장물은 이전에 필요한 비용으로 보상한다는 것입니다. 사 주는 것이 아니라 옮기는 값을 주는 구조입니다.

단서가 셋 붙습니다. 옮기기 어렵거나 종래의 목적대로 쓸 수 없게 되는 경우, 옮기는 값이 물건 가격의 100%를 넘는 경우, 그리고 사업시행자가 공익사업에 직접 쓰려고 취득하는 경우입니다. 이때는 물건의 가격으로 보상합니다.

그래서 감정평가사는 두 숫자를 같이 냅니다. 옮기는 데 드는 값과 그 물건 자체의 값입니다. 둘을 견준 결과가 보상의 성격을 정합니다. 내가 고르는 것이 아닙니다.

문제는 가격으로 받은 다음입니다.

값을 받아도 소유자는 그대로다

흔한 오해가 여기 있습니다. 물건 가격으로 보상을 받았으니 그 물건이 사업시행자 것이 됐다고 생각하는 것입니다. 대법원은 다르게 봤습니다. 단서에 따라 가격으로 보상했더라도 수용절차를 거치지 않은 이상 사업시행자가 소유권을 취득하지는 못한다고 했습니다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2010다94960 판결).

그렇다고 그대로 두고 버틸 수 있는 것도 아닙니다. 같은 판결은 소유자가 사업시행자의 지장물 제거를 수인할 지위에 선다고 했습니다. 나아가 2022년 판결은 소유자가 인도의무까지 진다고 했습니다(대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다242342 판결).

정리하면 이렇습니다. 소유권은 내게 남고, 치우는 것을 막을 권리는 없고, 비워 줄 의무는 있습니다. 봉투를 받고 손을 털 수 있는 구조가 아닙니다.

그럼 철거비는 누가 부담하나.

협의서에 적지 않으면 나중에 남지 않는다

실무에서 다툼이 가장 많이 생기는 자리입니다. 이전비로 보상받았다면 그 안에 옮기는 비용이 들어 있습니다. 반대로 물건 가격으로 보상받았다면, 판례상 사업시행자가 자기 비용으로 제거할 수 있고 소유자는 인도할 의무를 지는 것이 일반적입니다.

그래서 보상 협의 단계에서 세 가지를 문서로 남겨야 합니다. 어느 쪽으로 계산했는지, 철거를 누가 하는지, 언제까지 비우는지입니다. 말로 정한 철거는 나중에 남지 않습니다.

감정평가서를 받으면 이전비와 물건 가격이 각각 얼마로 적혀 있는지부터 보십시오. 두 숫자의 차이가 크지 않다면 어느 쪽으로 가느냐에 따라 실제 손에 남는 돈이 달라집니다.

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