되찾을 수 있는 10년은 수용된 날부터가 아닙니다

아버지 땅이 도로에 들어가 수용된 지 열다섯 해가 지났습니다. 그런데 그 자리에 도로는 끝내 나지 않았고 사업은 접혔다고 합니다. 되찾을 방법을 물으니 「10년이 지나서 안 된다」는 답이 돌아왔습니다. 그 10년은 수용된 날부터가 아닙니다.

언제부터 세는지가 바뀌었다

공익사업에 넘긴 땅이 그 사업에 필요 없게 되면 원래 주인이 되사 올 수 있습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조」의 환매권입니다.

종전 조문은 취득일부터 10년 이내에 필요 없게 된 경우로 기간을 한정했습니다. 사업이 20년째 표류하다 접혀도 원래 주인은 아무것도 할 수 없었습니다. 2020년 11월 26일 헌법재판소가 이 조항을 재산권 침해로 보아 헌법에 합치하지 않는다고 결정했고, 개선 입법이 있을 때까지 적용을 멈추라고 했습니다.

2021년 8월 10일 개정법이 시행되면서 기산점이 바뀌었습니다. 사업이 폐지·변경되어 필요 없게 됐다면 그 날 또는 폐지·변경 고시가 있는 날부터, 그 밖의 사유라면 사업완료일부터 10년입니다. 기간은 그대로 10년인데 세는 출발점이 뒤로 옮겨진 것입니다. 부칙은 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 개정 조항을 적용하도록 했습니다.

사업이 안 접혔으면 끝인가.

열 해와 다른 시계가 하나 더 있다

같은 조문에 문이 하나 더 있습니다. 사업시행자가 취득한 토지 전부를 취득일부터 5년이 지나도록 그 사업에 쓰지 않았다면, 원래 주인은 취득일부터 6년 이내에 환매를 청구할 수 있습니다.

이 문은 사업이 접혔는지를 묻지 않습니다. 사업은 살아 있는데 땅만 놀고 있는 경우를 겨냥한 것입니다. 대신 기간이 짧습니다. 앞의 문이 10년인 데 비해 이쪽은 6년에서 닫힙니다.

두 기간 모두 제척기간입니다. 소멸시효와 달리 중단이나 정지를 기대하기 어렵고, 지나면 권리 자체가 없어집니다. 그래서 「언제 알았느냐」보다 「언제부터 세느냐」가 먼저입니다.

되사 오는 값은 얼마인가.

돌려주는 돈은 받은 돈에서 출발한다

환매권은 형성권입니다. 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 먼저 지급하고 환매하겠다는 뜻을 밝히면 그것으로 환매가 성립합니다. 상대가 동의해야 하는 구조가 아닙니다.

문제는 그 다음입니다. 땅값이 현저히 변동됐으면 당사자가 협의하고, 협의가 안 되면 사업시행자나 환매권자가 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 사업시행자는 이 증액을 환매 소송의 동시이행 항변으로 쓸 수 없으므로, 환매는 먼저 성립하고 추가 청구는 나중에 별건으로 옵니다. 보상금만큼만 준비해 두면 된다고 자금을 잡았다가 뒤에 다시 부담이 오는 구조입니다. 이 자리의 금액을 정하는 것이 감정평가입니다.

사업시행자에게는 환매할 토지가 생겼을 때 지체 없이 환매권자에게 알릴 의무가 있고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없으면 공고해야 합니다. 이 통지를 빠뜨려 원래 주인이 기간을 넘겼다면 불법행위가 됩니다. 다만 그때 회수하는 것은 땅이 아니라 돈입니다. 손해액은 환매권을 잃은 당시의 감정평가금액에서 냈어야 할 환매가격을 뺀 금액으로 잡습니다.

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