허가받아 산 땅을 사 두고 잊어서는 안 됩니다

허가를 받아야 살 수 있는 땅을 어렵게 허가까지 받아 샀습니다. 시세가 오를 때까지 두기로 했습니다. 그런데 이용의무라는 말이 서류에 적혀 있었습니다. 허가는 사는 문턱이 아니라 쓰는 약속이었습니다.

허가는 계약의 조건이 아니라 사용의 조건이다

토지거래허가는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)」에 근거가 있습니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 여기까지는 널리 알려져 있습니다.

덜 알려진 쪽이 「같은 법 제17조(토지 이용에 관한 의무 등)」입니다. 취득한 자는 허가받은 목적대로 그 땅을 이용할 의무를 지고, 그 기간은 5년의 범위에서 대통령령으로 정합니다. 자기 거주용 주택용지나 농업·축산업·임업·어업 경영, 대체토지는 2년, 공익사업 시행자나 지역 지정목적에 맞는 사업은 4년, 현상보존 목적과 그 밖의 경우는 5년입니다.

허가 신청서에 적은 이용목적이 곧 이 기간의 내용이 됩니다. 쓰겠다고 적은 그대로 써야 합니다. 허가관청은 시행규칙에 따라 매년 한 번 이상 실태를 조사합니다.

쓰지 않으면 무엇이 오나.

요율은 하나가 아니다

「같은 법 제18조(이행강제금)」입니다. 허가관청은 먼저 3개월 이내의 기간을 정해 이행명령을 내리고, 그 기간에 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 강제금을 부과합니다.

여기서 자주 틀립니다. 요율은 위반의 모습에 따라 넷으로 갈립니다. 그냥 놀려 둔 방치가 10%, 남에게 빌려준 임대가 7%, 승인 없이 이용목적을 바꾼 경우가 5%, 그 밖의 위반이 7%입니다. 「10%·7%·5% 세 가지」로 외우면 그 밖의 7%가 빠집니다.

부과는 한 번으로 끝나지 않습니다. 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복됩니다. 다만 이용의무기간이 지난 뒤에는 새로 부과하지 못하고, 뒤늦게라도 이행하면 그때부터 새로운 부과가 멈춥니다. 이미 부과된 강제금은 그래도 징수합니다.

그럼 기준이 되는 가액은 어떻게 정하나.

기준 가액에서 감정평가의 자리가 생긴다

강제금은 취득가액에 요율을 곱해 나옵니다. 취득가액은 실제 거래가격이 원칙이고, 그것을 확인할 수 없을 때에만 개별공시지가로 계산합니다. 보충적인 기준이라는 뜻입니다.

실무에서 이 자리가 다툼이 됩니다. 신고된 거래가격이 그대로 쓰이는 경우가 많지만, 증여나 교환처럼 거래가격이 뚜렷하지 않은 취득이라면 무엇을 취득가액으로 볼 것인지가 문제가 됩니다. 개별공시지가로 넘어가면 시세와의 격차가 그대로 강제금의 격차가 됩니다.

한 가지는 짚어 둘 필요가 있습니다. 조문이 이렇게 짜여 있다고 해서 실제 부과가 촘촘하다는 뜻은 아닙니다. 서울시의 경우 2020년부터 2025년 4월까지 실거주의무 위반으로 부과된 이행강제금이 모두 6건, 9,680만원이었습니다. 같은 기간의 허가 건수는 약 1만 3천 건이었습니다. 다만 최근에는 지자체가 의무기간이 남은 건을 따로 골라 조사하는 사례가 늘고 있습니다.

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