40년 전에 깔린 도로인데 보상은 지금 기준으로 매깁니다

아버지 땅을 정리하다 지적도를 펼쳐 보고 멈칫했습니다. 우리 땅이 도로 한복판에 있었습니다. 40년쯤 전 길을 넓히면서 들어갔다는데, 보상받은 기록은 어디에도 없었습니다. 그럼 지금 받으면 40년 전 땅값으로 받게 될까요.

옛날 값으로 준다는 말, 절반만 맞습니다

보상 없이 도로가 된 땅을 미지급용지라고 부릅니다. 예전에는 미불용지라고 했습니다.

가장 흔한 오해가 이겁니다. 옛날에 들어갔으니 옛날 값으로 준다는 것. 아닙니다. 보상액의 가격시점은 협의가 성립한 때 또는 수용재결이 있은 때, 즉 지금입니다.

그럼 무엇이 과거로 돌아갈까요. 되돌리는 것은 값이 아니라 이용상황입니다. 도로가 되기 전 그 땅이 무엇으로 쓰이고 있었는지를 상정해서, 그 상태를 지금 시세로 환산합니다.

그리고 바로 이 지점에서 보상액이 세 배까지 벌어집니다.

도로로 보느냐 밭으로 보느냐. 여기서 세 배가 갈립니다

도로 부지는 원래 값을 깎아서 평가합니다. 소유자가 자기 땅 편익을 위해 스스로 낸 길, 이른바 사실상의 사도는 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가합니다.

그런데 미지급용지는 다릅니다. 소유자가 스스로 낸 길이 아니라 사업시행자가 가져간 땅이기 때문입니다. 편입 전 이용상황으로 상정해 평가하므로, 도로라는 현재 모습 자체가 평가 전제에서 빠집니다.

도시계획으로 도로가 결정된 뒤 사업 시행 없이 통행로가 된 예정공도 역시 사실상의 사도가 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 감가를 적용할 수 없다는 뜻입니다.

그런데 이 유리한 평가에는 전제가 하나 붙습니다.

입증하지 못하면 그냥 도로가 됩니다

미지급용지로 인정받으려면 그 땅이 종전 공익사업에 편입되었고 보상금이 지급되지 않았다는 사실을 주장하는 쪽이 밝혀야 합니다.

여기서 실무가 갈립니다. 옛 항공사진, 옛 지적공부, 옛 등기부, 도로구역 결정 고시 같은 자료로 편입 시점과 그때의 쓰임새를 세워야 합니다. 자료가 없으면 인근 토지의 표준적인 이용상황을 참작해 상정합니다.

토지 자체의 보상과 별개로, 그동안 무단으로 쓰인 데 대한 사용료를 부당이득으로 청구하는 길도 있습니다. 다만 이건 성격이 다른 청구이고 소급 기간에 제한이 있습니다.

미지급용지에서 보상액을 실제로 가르는 건 조문이 아니라 편입 당시 이용상황을 무엇으로 상정하느냐입니다. 밭이냐 도로냐에 따라 단가가 배수로 벌어지고, 그 상정을 자료로 세워 숫자로 확정하는 자리가 감정평가입니다. 지적도부터 펴 보세요.

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