집주인이 산다더니 들어온 사람은 따로 있었다

집주인이 들어와 살겠다고 해서 짐을 뺐습니다. 이사비에 중개보수까지 들었지만 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 넉 달 뒤 그 집 앞을 지나다 창문에 낯선 커튼이 걸린 것을 봤습니다. 들어와 살겠다던 사람은 없었습니다. 이럴 때 받아낼 수 있는 돈이 법에 적혀 있습니다.

실거주는 사유이지 면죄부가 아니다

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우는 법에 나열돼 있고, 그중 하나가 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 집에 실제로 살려는 경우입니다.

여기서 갈립니다. 「살겠다」는 말이 요건이 아니라 「산다」는 사실이 요건입니다. 거절할 때는 말로 하지만, 그 뒤에 살지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 그 말은 지켜지지 않은 것이 됩니다.

그럼 얼마를 받아낼 수 있나.

받아낼 수 있는 돈은 셋 중 가장 큰 것

법은 세 가지를 나란히 놓고 가장 큰 금액을 배상하게 합니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 내가 내던 환산월차임의 차액에 24를 곱한 금액, 그리고 내가 실제로 입은 손해액입니다.

보증금을 월세로 바꾸는 비율이 먼저 필요합니다. 연 10퍼센트와 한국은행 기준금리에 2퍼센트를 더한 값 가운데 낮은 쪽을 전환율로 씁니다. 기준금리가 3.00퍼센트인 2026년 9월 현재로는 연 5.00퍼센트입니다.

보증금 2억 4,000만 원에 월세 40만 원을 내다 나왔다고 합시다. 그 자리에 보증금 6,000만 원, 월세 160만 원으로 새 세입자가 들어왔습니다. 보증금은 줄고 월세는 올랐습니다.

한 달에 45만 원. 여기에 24를 곱하면 1,080만 원입니다. 같은 조건에서 3개월분은 420만 원입니다. 셋 중 큰 쪽을 받으므로 1,080만 원이 기준이 됩니다.

이사비와 중개보수만 세어 「몇백만 원 손해 봤다」고 접는 경우가 많습니다. 집주인이 월세를 올려 받았다면 그쪽이 훨씬 큽니다.

그 집에 누가 사는지는 어떻게 아나.

확정일자부여기관에 물어보십시오

전에 살던 임차인은 그 주택의 확정일자 부여 현황을 열람해 달라고 요청할 수 있습니다. 새로 맺어진 임대차의 보증금과 차임과 기간이 그대로 나옵니다.

이 열람 결과가 그대로 증빙이 됩니다. 새 세입자의 보증금과 차임을 알아야 환산월차임이 나오고, 그 숫자가 나와야 24개월분이 계산됩니다. 집 앞을 지나며 커튼을 본 것으로는 금액이 나오지 않습니다.

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