권리금 1억, 그 숫자는 누가 정하나

가게를 넘기면서 권리금 1억을 받기로 했습니다. 임대인이 새 임차인을 받지 않아 그 돈이 날아갔습니다. 손해배상을 청구하려는데 변호사가 묻습니다. 그 1억은 어디서 나온 숫자입니까. 계약서에 적힌 값이 곧 배상액은 아닙니다.

보호는 계약 내내 켜져 있지 않다

「상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)」은 권리금을 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 봅니다.

그 회수를 보호하는 조문은 제10조의4입니다. 다만 기간이 정해져 있습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료할 때까지입니다. 2018년 10월 개정으로 3개월에서 늘어났습니다. 이 구간 밖에서 벌어진 일은 이 조문으로 다투지 못합니다.

적용에서 빠지는 자리도 있습니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우, 그리고 국유재산·공유재산인 경우입니다. 다만 그 제외 규정에서 전통시장은 다시 빠집니다. 전통시장 임차인은 보호받는 쪽입니다. 반대로 적어 둔 글이 인터넷에 많습니다.

그럼 그 안에서 방해를 받았다면 얼마를 받나.

유형이냐 무형이냐로 재는 자가 달라진다

여기서 감정평가가 들어옵니다. 법은 권리금을 유형과 무형으로 나누지 않습니다. 그 구분은 국토교통부가 고시하는 감정평가 실무기준에 있습니다. 같은 법 제10조의7이 그 고시의 근거입니다.

유형재산은 원가법이 원칙입니다. 냉장고와 집기와 인테리어가 지금 얼마나 남아 있는지를 셉니다. 무형재산은 수익환원법이 원칙입니다. 그 자리에서 앞으로 벌 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 당겨 옵니다.

둘은 따로 매기는 것이 원칙이고, 따로 매기기 어렵거나 적절하지 않을 때만 묶어서 봅니다. 묶어서 볼 때는 수익환원법을 씁니다.

그렇게 나온 값이 그대로 배상액이 되는 것도 아닙니다.

둘 중 낮은 쪽이 천장이다

제10조의4 제3항 후단이 상한을 정합니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서에 1억을 적었어도 종료 당시 감정액이 7천만 원이면 천장은 7천만 원입니다.

성립 요건도 오해가 많습니다. 대법원은 신규임차인과 권리금 계약을 미리 체결했을 것까지 요구하지는 않는다고 했습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결). 전체 임대차기간이 5년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 회수기회 보호의무를 진다고도 했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결).

기한은 짧습니다. 임대차가 끝난 날부터 3년입니다. 조문과 판례의 표현은 제척기간이 아니라 소멸시효입니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결). 같은 판결은 지연손해금이 임대차가 종료한 다음 날부터 발생한다고도 했습니다.

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