10년째 묶인 대지는 사 달라고 할 수 있습니다

아버지가 남긴 집터가 있습니다. 시에서 공원으로 쓰겠다고 결정한 지 십수 년이 지났는데 아직 공사는 시작되지 않았습니다. 팔려고 내놔도 사겠다는 사람이 없습니다. 사 달라고 요구할 수 있는 길이 있습니다.

묶인 채로 열 해가 지나면

도시계획시설로 결정되면 그 땅에는 원칙적으로 다른 건물을 지을 수 없습니다. 그런데 결정만 해 두고 예산이 없어 사업을 시작하지 않는 일이 흔했습니다. 소유자는 쓰지도 팔지도 못한 채 재산세만 냈습니다.

1999년 10월 21일 헌법재판소가 이 상태를 헌법에 맞지 않는다고 판단했습니다. 이듬해 법이 바뀌면서 두 장치가 생겼습니다. 하나는 매수청구권이고 다른 하나는 20년이 지나면 결정이 저절로 풀리는 실효 제도입니다.

매수청구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조」에 있습니다. 결정·고시일부터 10년 이내에 그 사업이 시행되지 않으면 소유자가 매수를 청구할 수 있습니다. 청구를 받은 쪽은 6개월 안에 매수 여부를 정해 알려야 하고, 매수하겠다고 했으면 2년 안에 사야 합니다.

아무 땅이나 되는 것은 아니다.

지목 한 글자가 문턱이다

가장 많이 걸리는 대목입니다. 매수청구를 할 수 있는 것은 공부상 지목이 「대(垈)」인 토지로 한정됩니다. 같은 구역에 묶여 있어도 지목이 전이나 답, 임야이면 청구 대상이 아닙니다.

대신 그 토지 위에 있는 건축물과 정착물은 함께 청구할 수 있습니다. 집이 서 있는 대지라면 집까지 같이 사 달라고 하는 것입니다. 반대로 말하면 지목이 대가 아닌 땅의 소유자는 20년이 지나 결정이 풀리기를 기다리는 것 말고는 이 조문으로 할 수 있는 일이 없습니다.

매수하겠다는 답이 오면 가격은 감정평가를 거쳐 정합니다. 여기서 셈이 달라지는 자리가 생깁니다. 도시계획시설 결정 때문에 이미 떨어져 있는 현재 이용상황을 그대로 볼 것인지가 금액을 가릅니다. 이주대책비나 영업손실 같은 간접보상은 이 절차에 들어가지 않습니다.

스무 해가 지나면 무슨 일이 생기나.

풀린 뒤에 남는 것

「같은 법 제48조」는 결정·고시일부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않으면 그 결정이 효력을 잃도록 정하고 있습니다. 2000년 개정 때 기산일을 그해 7월 1일로 두었기 때문에 전국의 오래된 결정들이 2020년 7월 1일에 한꺼번에 풀렸습니다.

다만 풀린다고 보상이 따라오는 것은 아닙니다. 제한이 사라질 뿐이고, 그동안 쓰지 못한 세월에 대해 지자체가 돈을 주지는 않습니다. 실효를 기다리는 것과 매수청구를 하는 것은 그래서 성격이 다릅니다.

실효를 앞두고 지자체들이 택한 길도 있었습니다. 서울시는 공원 결정을 도시자연공원구역으로 바꿔 이용 제한을 유지했고, 다른 지역에서는 민간이 공원 면적의 70퍼센트 이상을 조성해 기부채납하고 나머지에 아파트 등을 짓는 특례사업을 썼습니다. 내 땅이 풀렸는지 다른 제도로 옮겨 갔는지부터 확인해야 하는 이유입니다.

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