나가기 6개월 전부터 임대인에게는 의무가 생긴다

가게를 넘기려고 새 임차인을 구해 건물주에게 소개했습니다. 그런데 건물주가 주변 시세보다 한참 높은 보증금과 월세를 불렀고, 새 임차인은 그대로 돌아섰습니다. 계약을 거절한다는 말은 한 번도 없었습니다. 거절하지 않아도 방해가 됩니다.

거절만이 방해가 아니다

「상가건물 임대차보호법 제10조의4」는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하고 있습니다. 보호가 작동하는 창은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 창 안에서 임차인이 새 임차인이 되려는 사람을 주선해야 합니다.

방해로 보는 행위는 넷입니다. 새 임차인이 되려는 사람에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받는 것, 새 임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 것, 주변 상가의 차임·보증금과 조세·공과금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것, 그리고 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 것입니다.

세 번째가 실무에서 가장 자주 쓰이는 우회로입니다. 거절한다는 말을 하지 않고 값만 올려 부르면 새 임차인이 스스로 물러납니다. 법은 그것도 방해로 봅니다. 다만 「현저히」의 판단은 주변 시세와 견주어 이루어지므로, 인근 임대 조건을 자료로 남겨 두어야 다툴 수 있습니다.

얼마를 받을 수 있나.

약정액이 아니라 감정액이 이긴다

손해배상액에는 상한이 있습니다. 새 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.

그래서 권리금 계약서에 5억원을 적어도 종료 당시 권리금이 2억원으로 평가되면 상한은 2억원입니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정해집니다. 2015년 6월 11일부터 시행된 국토교통부의 권리금 감정평가 기준은 영업시설·비품·재고자산 같은 유형재산은 원가법으로, 거래처와 신용 같은 무형재산은 수익환원법으로 평가하도록 하고 있습니다. 유형과 무형을 따로 평가하는 것이 원칙입니다.

이 구조가 무엇을 뜻하는지가 중요합니다. 만기 직전 매출이 꺾이면 무형재산의 수익환원 평가액이 그대로 내려앉고, 인테리어 취득 증빙이 없으면 유형재산의 잔존가치가 숫자로 잡히지 않습니다. 손해액은 소장이 아니라 부가가치세 신고자료와 시설 취득자료에서 갈립니다.

청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 명도 분쟁이 길어지다 보면 시효가 먼저 끝나는 일이 있습니다.

열 해를 채운 임차인은 어떤가.

열 해가 지나도 이 문은 닫히지 않는다

계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 못합니다. 그래서 10년을 채우면 권리금도 함께 끝난다고 생각하기 쉽습니다. 그렇지 않습니다.

대법원은 권리금 회수기회 보호 조항이 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 예외 사유로 정하고 있지 않다고 보아, 갱신요구 기간이 지난 임차인에게도 보호가 미친다고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결). 갱신을 요구할 수는 없지만 나가면서 권리금을 회수할 기회는 남습니다.

반대 방향의 판단도 있습니다. 대법원은 건물의 내구연한에 비추어 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 임대인이 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 알렸다는 사정만으로는 방해행위가 아니라고 했습니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결).

보호가 처음부터 없는 자리도 있습니다. 유통산업발전법상 대규모점포와 준대규모점포 안의 점포, 그리고 국유재산·공유재산인 상가건물은 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다. 전통시장은 여기서 빠져 보호를 받습니다. 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인에게 보호 의무가 아예 생기지 않고, 이 배제는 헌법재판소에서 합헌으로 판단됐습니다(헌법재판소 2023. 6. 29. 2021헌바264 결정). 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않는 경우는 거절의 정당한 사유가 됩니다.

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