공유물분할은 한 사람이 원하면 나머지가 막을 수 없다

부모님이 남긴 집 한 채를 삼 남매가 나눠 가졌습니다. 몇 해는 아무 일도 없었습니다. 그런데 막내가 내 몫을 현금으로 달라고 하는 순간, 나머지 둘에게는 막을 방법이 없었습니다. 공유 부동산은 한 사람만 원해도 갈라집니다.

한 사람이 원하면 나머지는 막을 수 없습니다

공유는 사이좋게 나눠 가진 상태처럼 보이지만, 법은 그 상태를 오래 붙잡아 두지 않습니다.

공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 다른 공유자의 동의도, 정당한 사유도 필요 없습니다. 민법이 그렇게 정해 두었습니다.

다만 건물의 공용부분이나 경계표·담·도랑처럼 성질상 나눌 수 없는 공유물은 애초에 분할 청구의 대상이 아닙니다.

유일한 브레이크가 분할하지 않기로 하는 약속입니다. 그런데 이 약속도 5년을 넘길 수 없고, 갱신해도 다시 5년이 한도입니다. 등기까지 해 두어야 나중에 지분을 사들인 사람에게도 효력이 미칩니다.

그럼 법원은 어떻게 나눌까요. 여기서 대부분이 오해합니다.

법원이 먼저 보는 건 파는 게 아니라 쪼개는 겁니다

협의가 안 되면 소송으로 갑니다. 이때 법원은 원고가 요구한 방식에 묶이지 않고 스스로 합리적인 방법을 정합니다.

많은 분이 소송을 걸면 곧장 경매로 팔린다고 생각합니다. 반대입니다. 원칙은 실제로 쪼개는 현물분할입니다. 대법원은 2025년 2월 판결에서도 이 원칙을 다시 확인했습니다.

쪼갠 뒤 몫의 값이 어긋나면 그 차이를 돈으로 메웁니다. 이것도 현물분할입니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 깎일 우려가 있을 때에 비로소 경매로 넘어갑니다.

한 사람이 통째로 갖고 나머지에게 현금으로 물어주는 방법도 있습니다. 다만 이건 조문에 없는, 판례가 요건을 따져 인정해 온 예외입니다.

그래서 결국 다툼은 하나로 모입니다. 그 집이 얼마냐.

지분율은 이미 정해져 있습니다. 다툴 건 값입니다

등기부의 지분율은 소송을 해도 바뀌지 않습니다. 움직이는 것은 거기에 곱해지는 금액뿐입니다.

감정평가 실무에서 공유지분은 전체 가액에 지분비율을 곱해 평가하는 것이 원칙입니다. 지분이라는 이유로 따로 깎지 않는다는 뜻입니다. 다만 그 지분이 실제로 어느 위치인지 확인되는 경우에는 그 위치를 기준으로 평가할 수 있습니다.

문제는 시장입니다. 경매에 나온 지분 물건은 온전한 소유권보다 낮게 낙찰되는 것이 보통입니다. 정해진 감가율이 있는 것도 아닙니다. 경매로 가면 최저매각가격을 집행법원이 다시 감정해 정하고, 이는 소송에서 받은 감정과는 별개입니다.

현금으로 물어주는 방식이라면 그 금액의 기준시점도 문제가 됩니다. 대법원은 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일 무렵의 교환가치를 기준으로 봅니다. 그래서 감정가가 시장에서 실제로 오간 가격을 담지 못하면 그 감정 결과가 배척되기도 합니다.

형제 사이를 갈라놓는 건 지분율이 아니라 그 지분에 붙는 값입니다. 지분율은 등기부가 이미 정해 두었고, 남은 하나인 값을 숫자로 확정하는 자리가 감정평가입니다.

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