산 적도 없는 땅에 취득세가 또 붙는 자리

물려받은 밭에 창고를 짓고 몇 해를 썼습니다. 지적공부를 정리하려고 구청에 갔더니 취득세 신고서를 내밀었습니다. 땅을 새로 산 것도 아닌데 취득세라니 이상했습니다. 밭이 대지가 되면서 늘어난 값을 취득으로 보기 때문입니다.

산 적도 없는데 취득세가 붙는다

「지방세법 제7조」는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우를 취득으로 봅니다. 돈을 주고 사지 않았어도 땅의 성격이 바뀌어 값이 올랐다면 그 오른 만큼을 새로 취득한 것으로 다루는 것입니다. 이를 간주취득이라고 부릅니다.

세율은 1,000분의 20, 곧 2%입니다. 여기에 취득세액의 10퍼센트인 농어촌특별세 0.2%가 붙어 실효 세율은 2.2%가 됩니다. 지방교육세는 이 경우 과세 대상에서 빠집니다.

흔한 장면은 넷입니다. 농지나 임야에 건축물을 지은 뒤 대지로 바뀌는 경우, 임야나 답·잡종지를 체육용지 같은 다른 용도로 전용하는 경우, 도시개발이나 택지조성 사업이 끝나 조성토지의 지목이 바뀌는 경우, 택지공사가 끝난 대지에 정원이나 부속시설물을 조성하는 경우입니다. 납세의무자는 공사를 한 사람이 아니라 토지 소유자입니다. 임차인이 비용을 들여 지목을 바꿨어도 세금은 소유자에게 갑니다.

늘어난 값은 어떻게 재나.

장부가 없으면 공시지가로 내려간다

과세표준은 「같은 법 제10조의6」이 정합니다. 원칙은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격, 곧 지목을 바꾸는 데 실제로 들인 비용입니다. 시가표준액의 차액이 원칙이 아닙니다.

들인 비용에는 직접 공사비뿐 아니라 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용이 들어갑니다. 농지를 전용하며 낸 농지보전부담금이나 산지를 전용하며 낸 대체산림자원조성비가 여기에 해당합니다. 반대로 광고선전비 같은 판매비용, 전기·가스 분담금, 이주비와 지장물 보상금, 부가가치세는 빠집니다. 개인은 건설자금이자와 할부이자, 중개보수도 넣지 않습니다.

실제로 들인 비용을 확인할 수 없으면 보충 방식으로 내려갑니다. 지목이 바뀐 뒤 토지의 시가표준액에서, 취득일 현재 변경 전 지목의 개별공시지가를 뺀 금액입니다. 개별공시지가가 없으면 토지가격비준표로 시장·군수·구청장이 산정한 값을 씁니다. 비용 장부가 기간과 구역별로 나뉘어 있지 않으면 실제 비용 방식이 배제되고 추정치가 그대로 굳습니다.

언제까지 신고해야 하나.

신고 기한은 공사가 끝난 날부터 센다

취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 문제는 취득일이 언제냐입니다. 사실상 지목이 바뀐 날과 공부상 지목이 바뀐 날 가운데 빠른 날이고, 지목변경일 이전에 먼저 사용한 부분은 그 사실상의 사용일입니다.

그래서 실제로 대지처럼 쓰기 시작한 날이 이미 시계의 출발점입니다. 지적공부를 정리하러 구청에 가는 시점에는 이미 몇 달째 무신고 상태인 경우가 많습니다. 무신고가산세는 20%, 과소신고는 10퍼센트이고, 납부지연가산세가 하루 0.022퍼센트씩 쌓입니다. 세법을 몰랐다는 사정은 가산세를 덜어 주는 사유가 되지 않습니다.

매립이나 간척은 다르게 봅니다. 이는 지목변경 간주취득이 아니라 원시취득이고, 공사준공인가일을 취득일로 봅니다. 건축물을 지으면서 함께 만든 정원이나 부속시설물은 토지가 아니라 건축물의 취득가액에 들어갑니다.

여기서 하나 분명히 해 둘 것이 있습니다. 상속이나 증여처럼 무상으로 취득할 때 쓰는 감정가액은 지목변경의 과세표준 산정 방법에 들어 있지 않습니다. 이 세금을 줄이는 길은 감정가를 새로 받는 것이 아니라, 실제로 들인 비용을 구역과 기간별로 정리해 두는 것과 보충 방식에 쓰인 시가표준액이 맞게 산정됐는지 확인하는 것입니다.

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