같은 100평인데 도로에 닿은 옆집 땅만 팔렸습니다

담장 하나를 사이에 두고, 옆집 땅은 몇 달 만에 팔렸습니다. 우리 땅은 몇 년째 매물로 걸린 채 문의 한 통 없습니다. 면적도, 위치도, 볕도 거의 똑같은데 시세는 자꾸만 벌어집니다. 다르다면 딱 하나, 도로에 닿았느냐였습니다.

같은 100평인데, 왜 옆집 통장에만 돈이 꽂힐까

나란히 붙은 두 땅. 면적도 위치도 비슷합니다. 그런데 시세는 크게 차이 납니다.

그 차이의 핵심은 대개 하나입니다. 도로에 접했느냐.

공로에 직접 접한 부분이 없는 땅을 맹지라고 부릅니다. 맹지는 원칙적으로 건축이 불가능합니다. 그래서 같은 평수라도 값이 크게 깎입니다.

당신 땅이 몇 평인지보다, 도로와 어떻게 만나는지가 먼저입니다.

그런데 도로에 붙어 있어도 맹지가 되는 경우가 있습니다.

도로에 붙였는데 왜 맹지 취급? — 2미터가 세운 벽

‘우리 땅도 도로에 붙어 있는데?’ 그것만으로는 부족합니다.

건축법 제44조는 대지가 도로에 2m 이상 접해야 한다고 정합니다. 여기서 말하는 도로는 아무 길이 아닙니다. 너비 4m 이상이면서, 관계 법령에 따라 지정·고시된 도로여야 합니다.

연면적 2,000㎡ 이상인 건물은 문턱이 더 높습니다. 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 합니다.

하나라도 빠지면, 지적도상 도로에 붙어 있어도 사실상 맹지처럼 취급될 수 있습니다.

통행권만 있으면 해결될까요. 여기서 반전이 나옵니다.

'통행권 있으니 팔리겠지'가 불러온 반전

맹지라도 길은 낼 수 있지 않냐고 묻습니다. 민법상 주위토지통행권이 있으니까요.

하지만 통행할 권리가 생겨도, 그것만으로 건축허가가 나지는 않습니다. 민법상 주위토지통행권과 건축법의 접도의무는 별개 요건이기 때문입니다.

실제로 맹지를 푸는 길은 인접 토지의 사용승낙을 받거나 도로 지분을 확보하는 방식입니다.

그래서 맹지의 감가는 정해진 수치가 없습니다. 위치, 용도지역, 해소 가능성에 따라 사안별로 크게 달라집니다.

결국 땅값을 가르는 건 평수가 아니라 도로와의 관계입니다. 계약 전, 평수보다 도로부터 확인하세요. 그리고 그 관계가 값을 얼마나 갈랐는지 숫자로 확정하는 자리가 바로 감정평가입니다.