신축하고 5년 안에 팔면 5%가 더 붙습니다

40년 전에 아버지가 산 땅에 건물을 올려 팔았습니다. 그런데 옛 계약서가 없습니다. 세무서에서는 환산해서 계산하면 된다고 했습니다. 신고를 마치고 나니 고지서에 못 보던 항목이 하나 더 있었습니다. 가산세 5퍼센트였습니다.

환산은 세 번째 차례다

양도소득세는 실제로 거래한 값으로 계산하는 것이 원칙입니다. 문제는 오래된 부동산입니다. 취득 당시 얼마를 줬는지 증명할 서류가 없는 경우가 흔합니다. 이때 「소득세법 제97조 제1항 제1호 나목」과 「같은 법 시행령 제176조의2」가 추계 방법을 정해 두었습니다.

순서가 있습니다. 먼저 매매사례가액, 다음이 감정가액, 그다음이 환산취득가액, 마지막이 기준시가입니다. 환산은 앞의 두 가지가 없을 때 비로소 쓰는 세 번째 방법입니다. 흔히 「환산으로 하면 된다」고 말하지만 순서를 건너뛸 수는 없습니다.

매매사례가액과 감정가액에는 기간 제한이 있습니다. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 안의 것이어야 합니다. 감정가액은 원칙적으로 두 곳 이상의 감정평가법인이 평가하고 신빙성이 인정되는 것의 평균액이어야 합니다.

환산은 어떻게 계산하나.

기준시가의 비율로 되돌린다

환산취득가액은 양도 당시 실지거래가액에 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율을 곱해 구합니다. 지금 판 값에 옛날과 지금의 공적 가격 비율을 곱해 거꾸로 만드는 방식입니다.

12억원에 판 부동산의 취득 당시 기준시가가 2억원, 양도 당시 기준시가가 6억원이라면 환산취득가액은 4억원이 됩니다. 여기에 필요경비 개산공제가 더해집니다. 토지와 건물은 취득 당시 기준시가의 3퍼센트, 지상권과 전세권, 등기된 부동산임차권은 7퍼센트입니다.

개산공제가 늘 유리한 것은 아닙니다. 실제 지출액이 개산공제액보다 크면 그 금액을 쓸 수 있습니다. 오래된 부동산이라 공사 영수증이 남아 있다면 두 값을 비교해 보는 것이 먼저입니다.

그런데 왜 가산세가 붙었나.

토지가 아니라 건물에만 붙는다

「소득세법 제114조의2」입니다. 건물을 신축하거나 증축하고 그 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 하면, 해당 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 5퍼센트를 양도소득 결정세액에 가산합니다.

세 가지를 기억해야 합니다. 첫째, 토지분에는 붙지 않고 건물분에만 붙습니다. 증축이라면 증축한 부분에 한정되고, 증축 부분 바닥면적 합계가 85제곱미터를 넘는 경우로 한정됩니다. 둘째, 양도소득 산출세액이 없어도 부과됩니다. 비과세라서 낼 세금이 없어도 이 가산세는 나옵니다.

셋째, 신축분이 먼저 도입되고 증축분이 나중에 추가됐습니다. 건물을 지어 올린 값을 실제보다 부풀려 환산하는 것을 막으려는 장치입니다.

마지막으로 혼동하기 쉬운 대목이 있습니다. 상속·증여 재산을 평가할 때 쓰는 감정가액 규정과 양도소득세의 취득가액을 추계할 때 쓰는 감정가액 규정은 다릅니다. 평가기간도 인정되는 감정기관 수도 다르므로, 한쪽 해설을 다른 쪽에 옮겨 쓰면 결과가 어긋납니다.

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