급히 받은 감정서는 왜 시가로 인정되지 않을까요

공시가격으로 신고한 상속세가 몇 달 뒤 되돌아왔습니다. 국세청이 감정을 받아 값을 다시 매겼다는 통지였습니다. 급히 감정평가법인 한 곳을 찾아 감정서를 받았습니다. 그런데 그 감정서는 시가로 인정되지 않았습니다.

신고서를 냈다고 끝난 게 아닙니다

상속세는 신고로 확정되지 않습니다. 과세관청이 결정해야 확정됩니다. 그리고 그 결정에는 기한이 있습니다. 상속세는 신고기한이 지난 뒤 9개월, 증여세는 6개월입니다.

국세청은 이 기간 안에 감정을 의뢰할 수 있습니다. 다만 이 9개월을 안전선으로 보기는 어렵습니다. 기한이 지난 뒤에 의뢰한 감정가액을 시가로 볼 수 있는지를 두고 다툼이 이어지고 있어, 결정기한이 지났다고 값이 굳었다고 단정할 수 없습니다. 신고가액을 기준시가나 공시가격 같은 보충적 평가액으로 낸 부동산 가운데 추정 시가와 차이가 큰 건을 골라 감정을 받고, 그 값으로 과세합니다.

선정 기준은 넓어져 왔습니다. 2025년부터는 추정 시가와 신고가액의 차이가 5억원 이상이거나, 그 차이가 추정 시가의 10퍼센트 이상이면 대상이 되고, 비주거용에 더해 초고가 아파트와 단독주택까지 범위가 확대됐습니다.

그래서 통지를 받고 급히 감정서를 받습니다. 그런데 여기서 두 번 걸립니다.

내용을 보기도 전에 걸리는 것이 있습니다

감정가액이 시가로 인정되려면 평가기간 안에 있어야 합니다. 상속은 상속개시일 앞뒤로 각각 6개월, 증여는 증여일 앞 6개월과 뒤 3개월입니다.

날짜는 두 개를 봅니다. 감정평가서를 작성한 날과, 그 감정이 어느 시점의 값을 매긴 것인지를 나타내는 가격산정기준일입니다. 둘 다 기간 안에 있어야 합니다.

기간을 넘긴 감정이라도 평가심의위원회 심의를 거쳐 인정받는 길은 있습니다. 상속개시일 전 2년부터 신고기한 이후 일정 기간까지가 대상이고, 그동안 가격에 특별한 변동이 없어야 한다는 조건이 붙습니다.

기간을 통과해도 관문이 하나 더 남아 있습니다.

한 곳이면 되는 구간, 두 곳이 필요한 구간

감정기관을 몇 곳에 맡겨야 하는지는 기준시가가 정합니다. 기준시가 10억원 이하인 부동산은 한 곳의 감정가액도 시가로 인정됩니다.

10억원을 넘으면 두 곳 이상에서 받아 그 평균을 써야 합니다. 국세청이 감정평가 대상으로 고르는 구간이 대체로 이 위쪽이라는 점을 생각하면, 실제로 다툼이 붙는 건은 대부분 두 곳이 필요한 구간에 있습니다.

비용을 아끼려고 한 곳만 받아 두면, 정작 근거로 써야 할 때 요건에서 걸립니다. 감정서의 내용이 아니라 형식에서 밀리는 셈입니다.

감정평가서는 다툼이 붙은 뒤에 꺼내는 카드가 아닙니다. 다툼이 붙기 전에 세워 두는 기준입니다. 평가기간 안에서 요건을 갖춰 받아 둔 값은 신고의 근거가 되고, 통지가 온 뒤에 급히 받은 값은 요건부터 검증받습니다. 같은 감정서라도 언제 받았느냐가 무게를 가릅니다.

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