집을 물려줬을 뿐인데 양도세 고지서가 날아옵니다

집을 물려줬을 뿐입니다. 판 적이 없습니다.
그런데 몇 달 뒤, 부모 앞으로 양도소득세 고지서가 날아옵니다.
전세나 대출을 낀 집을 넘기면, 세법은 그 한 번의 증여를 둘로 자릅니다. 빚을 넘긴 만큼은 ‘판 것’으로 보거든요.

부담부증여는 하나의 거래에 가위를 대는 일입니다. 전세나 대출을 낀 집을 물려주면, 세법은 이 한 번의 증여를 ‘빚을 넘긴 부분’과 ‘공짜로 준 부분’ 둘로 잘라 서로 다른 세금을 매깁니다.

그래서 분명 판 적이 없는데도 증여자(부모) 앞으로 양도소득세 고지서가 날아옵니다. 넘긴 빚만큼은 ‘판 것’으로 보기 때문입니다. 이 가위질이 어디를 어떻게 자르는지, 시가 10억·전세 5억짜리 아파트를 예로 뜯어봅니다.

왜 판 적도 없는데 양도세가 나올까

부담부증여는 전세보증금·대출 같은 채무를 낀 채 재산을 증여하는 것입니다. 세법은 이 하나의 거래를 둘로 쪼갭니다. 자녀가 떠안은 채무액만큼은 자녀가 그 빚을 갚는 대가를 치른 셈이라 유상 양도로 보고, 그 부분에 대해 증여자(부모)에게 양도소득세를 매깁니다. 채무를 뺀 나머지(시가 − 채무)만 진짜 증여로 보아 자녀에게 증여세를 매깁니다. 그래서 ‘증여’인데 판 사람에게 양도세가 나오는 것입니다.

그럼 그 가위질은 어디를 어떻게 자를까요.

얼마가 양도세이고 얼마가 증여세인가

숫자로 보면 명확합니다. 시가 10억 원 아파트에 전세보증금 5억 원이 껴 있고, 부모가 이 집을 4억 원에 샀다고 합시다.

양도로 보는 부분은 채무 5억 원입니다. 취득가액도 채무 비율(5억 ÷ 10억 = 50%)만큼 안분해 4억 원 × 50% = 2억 원. 따라서 양도차익은 5억 − 2억 = 3억 원이고, 부모의 양도세는 이 3억 원에 대해 계산됩니다. 증여로 보는 부분은 시가 − 채무 = 10억 − 5억 = 5억 원. 자녀는 이 5억 원(공제 후)에 대해 증여세를 냅니다.

부담부증여가 유리한지 불리한지는 경우에 따라 다릅니다. 채무분이 양도세로 빠지면서 증여세는 줄지만, 판 사람이 다주택 중과 대상이거나 취득가액이 낮아 양도차익이 크면 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되면 유리한 경우가 많습니다. 반드시 두 세금의 합계로 비교해야 합니다.

그리고 두 조각의 크기를 정하는 건 결국 하나입니다.

모든 계산은 「시가」에서 출발합니다

양도세든 증여세든, 모든 숫자의 출발점은 시가(증여가액)입니다. 시가가 커지면 양도차익도, 증여재산도 함께 커져 두 세금이 동시에 늘어납니다. 아파트는 유사매매사례가액으로 시가가 뚜렷하지만, 전세를 낀 꼬마빌딩·상가·다가구주택은 비슷한 물건이 없어 공시가격으로 신고하다 국세청 감정평가에 시가를 재산정당하는 일이 잦습니다. 2026년 대법원도 상속·증여 부동산에 대한 국세청의 사후 감정평가를 시가로 인정했습니다. 결국 부담부증여 절세 설계의 진짜 변수는 ‘시가를 어떻게 잡느냐’이고, 그 최종 심판은 감정평가입니다.

정리하며

부담부증여는 ‘증여’라는 이름을 단, 반쯤은 ‘양도’인 거래입니다. 채무는 양도세로, 나머지는 증여세로, 그리고 둘 다 시가에서 출발합니다. 물려주기 전에 시가부터 감정평가로 확인하고, 밸류클립 계산소에서 양도세와 증여 부분을 나눠 미리 계산해 보는 것이 안전합니다.