「가족끼리 좀 쓰는 게 뭐 어때서」 그 공짜에도 선이 있습니다

“가족끼리 상가 하나 공짜로 좀 쓰는 게 뭐 어때서.”
대부분 이렇게 생각합니다. 그런데 국세청은 이 ‘공짜’를 그냥 넘기지 않습니다.
일정 규모를 넘는 순간, 무상사용은 증여가 됩니다. 임대료를 한 푼도 주고받지 않았어도 말이죠.

“가족끼리 상가 하나 공짜로 좀 쓰는 게 뭐 어때서.” 많은 분이 이렇게 생각합니다. 그런데 국세청은 이 ‘공짜’를 그냥 넘기지 않습니다. 일정 규모를 넘는 순간, 무상사용은 증여가 됩니다.

한 푼도 안 냈는데 왜 세금이 붙을까

특수관계인(주로 부모)의 부동산을 무상으로 사용하면, 세법은 그 ‘공짜로 누린 사용이익’을 증여로 봅니다상속세및증여세법 제37조. 다만 소액까지 모두 잡지는 않습니다. 5년간 무상사용이익의 현재가치 합계가 1억 원 이상일 때, 그 이익 전액에 증여세를 매깁니다. 문턱은 있지만, 그 문턱을 넘으면 봐주지 않는 구조입니다.

그럼 어느 규모부터 걸릴까요.

그럼 얼마부터 걸릴까요

사용이익은 부동산가액에 1년 사용료율 2%를 곱해 구하고, 이를 5년치 현재가치(할인율 10%)로 환산합니다. 식으로 정리하면 ‘부동산가액 × 2% × 3.79(5년 연금현가계수) ≥ 1억 원’이 과세 분기점이고, 역산하면 시가 약 13억 원을 넘는 무상사용부터 과세됩니다.

그 사용이익은 무엇을 기준으로 계산할까요.

공짜로 쓴 값은 어떻게 계산할까요

계산의 출발점인 ‘부동산가액’은 시가입니다. 시가가 불분명하면 감정평가액이 우선 적용되므로, 감정평가가 사용이익과 증여세 규모를 좌우합니다. 아예 공짜가 아니라 저가로 빌려주는 경우에도 시가와 실제 임대료의 차이를 따지는데, 여기서도 시가·적정임대료를 감정평가가 정합니다. 감정평가 한 방울이 과세 여부의 분기점이 되는 셈입니다.

정리하며

가족 부동산을 공짜로 쓰는 것도 규모를 넘으면 증여입니다. 그 기준선인 시가는 감정평가가 정하니, 무상·저가로 쓰기 전에 시가부터 확인하세요.

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