공시가로 신고한 아파트에 넉 달 뒤 편지가 왔습니다

어머니가 남긴 아파트를 물려받았습니다. 세금이 걱정돼 알아보니, 공시가격은 시세보다 한참 낮더군요. ‘이 값으로 신고하면 세금도 줄겠지.’ 그렇게 서류를 냈습니다.
넉 달 뒤, 세무서에서 우편물이 왔습니다. “평가액을 다시 산정했습니다.” 세금은 처음 낸 것보다 훨씬 불어 있었습니다.
분명 법대로 신고했는데, 왜 이런 일이 생겼을까요.

공시가격은 세금을 매기려고 정부가 따로 정해둔 값입니다. 그래서 실제 팔리는 값보다 낮습니다. 2026년 기준 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 69%로, 4년째 같은 수준에 묶여 있습니다.

시세 10억짜리 아파트의 공시가격이 7억 안팎에 머문다는 뜻이죠.

세법이 공시가격을 쓰라고 하는 건 “시가를 도저히 알 수 없을 때”뿐입니다. 그런데 아파트가 문제입니다.

같은 단지 같은 평수가 수시로 거래되니, 시가를 모를 수가 없습니다. 옆집이 10억에 팔린 게 뻔히 보이는데 7억으로 신고하면, 국세청이 들여다볼 이유가 생기는 겁니다.

그런데 국세청은 어떻게 알았을까요.

왜 하필 우리 집이 걸렸을까

예전엔 공시가격으로 신고해도 넘어가는 일이 많았습니다. 지금은 아닙니다.

국세청은 신고가액이 자체 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상이면 직접 감정평가를 의뢰할 수 있는데, 이 기준이 2025년 1월부터 종전 10억 원에서 5억 원으로 강화됐습니다. 대상도 꼬마빌딩 같은 상업용을 넘어 초고가 아파트와 단독주택 등 주거용까지 넓어졌고요.

실제로 지난해 국세청이 직접 감정평가사를 붙인 부동산이 703건. 국세청이 감정평가를 실시한 부동산은 703건. 납세자들이 신고한 2조 2,252억 원이 감정평가를 거쳐 4조 689억 원으로 다시 매겨졌습니다. 신고가액보다 83%가 늘어난 겁니다. 신고를 마치고 안심하던 상속인 입장에서는 몇 달 뒤 세금이 다시 계산되어 차액을 추가로 내야 하는 상황을 맞는 것이죠.

서류를 다 냈다고 끝난 게 아니었다는 사실을 이때 알게 되는 분들이 많습니다.

눈치 빠른 사람들은 이미 방향을 틀었습니다. 스스로 감정평가를 받아 신고한 비율은 2021년 12.7%에서 2025년 20.8%로 올랐습니다. 시장이 이미 “낮게 신고하고 버티기”에서 “처음부터 시가대로 신고하기”로 움직이고 있다는 신호입니다.

그럼 방법이 없느냐 — 있습니다. 순서만 지키면 됩니다.

그럼 얼마로 신고해야 뒤탈이 없을까

기한부터 확인하세요. 상속세 신고는 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 이 기간 안에 아래 순서로 값을 정하면 됩니다.

첫째, 유사 매매사례가액 확인. 홈택스의 상속·증여재산 평가하기 메뉴에서 평가 기간 내 같은 단지 유사 물건의 거래가액을 조회할 수 있습니다. 조건에 맞는 거래가 있다면 그 값이 시가로 인정됩니다.

둘째, 감정평가 검토. 유사 거래가 없거나, 거래마다 값이 들쑥날쑥하거나, 나중에 국세청과 다툴 여지를 줄이고 싶다면 감정평가로 시가를 확정하는 방법이 있습니다. 기준시가 10억 원 이하 아파트는 감정평가기관 한 곳, 10억 원을 넘으면 두 곳 이상의 평가액 평균이 필요합니다.

셋째, 절세 관점의 판단. 감정평가액 신고는 당장의 세금만 보면 공시가격보다 불리해 보일 수 있습니다. 하지만 이때 인정받은 가액은 나중에 그 아파트를 팔 때 취득가액이 되기 때문에, 양도차익을 줄여 양도소득세에서 유리해질 수 있습니다.

세금은 상속세 하나로 끝나지 않는다는 점까지 놓고 계산해야 정확합니다.

정리하며

상속받은 아파트의 신고가액은 세 가지만 기억하면 됩니다. 상속세는 시가가 원칙이라는 것, 공시가격 신고는 국세청 감정평가로 뒤집힐 수 있다는 것, 그리고 신고 기한 6개월 안에 유사 매매사례가액 확인과 감정평가 검토를 마쳐야 한다는 것. 세금이 걸린 신고에서는 신고가액의 방향을 먼저 정하는 것이 절세의 시작입니다.

본 글은 공개 자료 리서치를 바탕으로 정리한 정보이며, 개별 사안의 정확한 세금·평가 판단은 감정평가법인, 세무사 등 전문가와의 상담이 필요합니다. (수치 기준: 2026년 7월)