앱은 12억, 고지서는 7억. 우리 집 값은 어느 쪽일까요

부동산 앱을 켜면 12억. 우편함에 온 재산세 고지서엔 7억. 은행에 물으니 또 다른 숫자를 부릅니다.
같은 집, 같은 현관인데 값이 왜 이렇게 다를까요. 게다가 어느 값을 믿느냐에 따라 내야 할 세금이 수천만 원씩 갈립니다.
우리 집에 붙은 값은 정확히 네 개입니다.

공시가격은 정부가 매년 정해서 공시하는 값입니다. 세금을 매기기 위한 행정 기준이라 시세보다 낮게 잡히는데, 2026년 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 69%로 4년째 같은 수준입니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정까지 이 값이 기준이 되죠.

실거래가는 실제로 계약이 체결된 값입니다. 국토교통부에 신고된 거래만 집계되니 가장 현실적인 시장 데이터지만, 함정이 하나 있습니다. 같은 단지라도 층·향·수리 상태가 다르고, 거래 시점도 제각각이라 “옆집이 팔린 값”이 곧 “우리 집 값”은 아니라는 점입니다.

호가는 팔려는 사람이 부르는 값입니다. 부동산 앱에 뜨는 매물 가격 대부분이 여기 해당하는데, 시장 분위기를 읽는 참고 자료일 뿐 공식 근거로는 쓰이지 않습니다.

감정평가액은 감정평가사가 특정 시점과 목적을 정해 산정하는 값입니다. 상속·증여 신고, 담보대출, 경매, 보상처럼 “공신력 있는 값”이 필요한 절차에서 실제로 쓰이는 값이 이겁니다.

내 상황엔 어느 값이 진짜일까

값이 네 개라 헷갈리는 것 같지만, 사실 상황이 값을 골라줍니다.

세금 고지를 확인할 때는 공시가격입니다. 재산세와 종부세는 내가 고를 수 있는 값이 아니라 공시가격 기준으로 계산되어 나옵니다. 고지서 금액이 이해되지 않는다면 우리 집 공시가격부터 찾아보는 게 순서죠.

집을 사고팔 타이밍을 재는 중이라면 실거래가와 호가를 함께 봅니다. 실거래가로 최근 흐름을 확인하고, 호가와의 간격으로 시장 온도를 가늠하는 식입니다.

돈이 크게 걸린 절차, 그러니까 상속·증여 신고나 담보대출, 재산 분쟁이라면 이야기가 달라집니다. 이때는 참고용 값이 아니라 공신력 있는 값이 필요하고, 감정평가액이나 세법이 인정하는 시가가 기준이 됩니다. 특히 상속받은 아파트를 가장 낮은 공시가격으로 신고했다가 국세청 감정평가로 세금이 다시 계산되는 사례가 늘고 있는데, 이 내용은 별도의 글에서 자세히 다뤘습니다. 아파트 상속, 공시가격 신고하면 안 되는 이유

그럼 지금 우리 집 값은 어디서 확인할까요.

오늘 당장 내 집 값 확인하는 법

첫째, 공시가격 확인. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 입력하면 우리 집 공동주택가격을 바로 조회할 수 있습니다.

둘째, 실거래가 확인. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 단지명으로 검색하면 실제 계약된 가격과 시점, 층수까지 나옵니다. 우리 집과 조건이 비슷한 거래를 골라 보는 것이 요령입니다.

셋째, 공신력 있는 값이 필요한 상황인지 판단. 위 두 값은 무료로 확인하는 참고 기준이고, 세금 신고나 대출·분쟁처럼 결과가 돈으로 직결되는 절차를 앞두고 있다면 감정평가로 값을 확정하는 방법이 있습니다. 어떤 상황에 감정평가가 필요한지는 앞으로 이 블로그에서 주제별로 하나씩 다루겠습니다.

정리하며

집값이 여러 개인 게 아니라, 용도가 여러 개인 것입니다. 세금은 공시가격, 시장 판단은 실거래가와 호가, 돈이 걸린 절차는 감정평가액. 이 세 줄만 기억하면 헷갈릴 일이 없습니다. 자기 집의 공시가격과 실거래가를 오늘 한 번 조회해두는 것, 그게 자산 관리의 가장 쉬운 첫걸음입니다.

본 글은 공개 자료 리서치를 바탕으로 정리한 정보이며, 개별 사안의 정확한 세금·평가 판단은 감정평가법인, 세무사 등 전문가와의 상담이 필요합니다. (수치 기준: 2026년 7월)