우리 집은 몇백만 원, 그 집은 1년에 125억 올랐습니다

우리 집 공시가격이 몇천만 원 올랐다고 한숨 쉬는 사이, 어떤 집은 1년 만에 125억이 올랐습니다.
2026년 공동주택 공시가격 1위는 청담동의 한 펜트하우스. 세금 매기는 기준값만 325억 7,000만 원입니다.
그런데 더 놀라운 건 따로 있습니다. 이 325억도 그 집의 진짜 값이 아니라는 겁니다.

국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격에서 1위는 서울 강남구 청담동 에테르노청담(전용 464.11㎡)입니다. 공시가격 325억 7,000만 원. 전년 200억 600만 원에서 한 해 만에 125억 6,400만 원이 뛰면서 2년 연속 1위를 지켰습니다. 가수 아이유가 2021년 약 130억 원에 분양받아 화제가 됐던 그 단지 맞습니다.

2위는 한남동 나인원한남(242억 8,000만 원), 3위는 한때 4년 연속 1위였던 청담동 더펜트하우스청담(232억 3,000만 원)입니다. 지드래곤이 분양받은 위너청담(224억 8,000만 원)이 4위, 성수동 아크로서울포레스트(207억 1,000만 원)가 5위. 상위 10곳은 전부 서울이고, 동네로 보면 한남동 4곳, 청담동 3곳, 반포동 2곳, 성수동 1곳입니다. 대한민국 최고가 주거지의 지도가 이 네 동네로 그려지는 셈이죠.

11년째 1위를 놓지 않은 집

아파트 순위가 해마다 엎치락뒤치락하는 것과 달리, 단독주택 1위는 요지부동입니다. 이명희 신세계그룹 총괄회장의 한남동 자택(연면적 2,862㎡)이 공시가격 313억 5,000만 원으로 11년 연속 1위. 2016년 표준주택으로 편입된 뒤 한 번도 왕좌를 내준 적이 없습니다. 참고로 공시가격 20억 원이 넘는 표준주택 916곳 중 96.2%가 서울에 있습니다.

땅은 더합니다. 서울 명동 네이처리퍼블릭 매장 부지(169.3㎡)가 ㎡당 1억 8,840만 원으로 무려 23년 연속 전국 최고가 땅입니다. 한 평 남짓한 면적이 웬만한 아파트 한 채 값이라는 계산이 나오죠. 명동 상권이 코로나로 휘청였을 때도 이 부지의 왕좌는 흔들리지 않았습니다.

그런데 이 325억도 그 집의 진짜 값은 아닙니다.

반전: 이 325억도 ’진짜 값’이 아닙니다

여기서 이 블로그다운 반전 하나. 위의 모든 숫자는 공시가격, 즉 정부가 세금을 매기기 위해 정한 행정적인 값입니다. 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 2026년 기준 69% — 실제 시장 가치는 저 숫자보다 훨씬 위라는 뜻입니다. 에테르노청담의 진짜 몸값을 공시가격으로 역산해보면 어림잡아 470억 원대라는 계산이 나오는 이유죠.

그리고 이 괴리가 바로 요즘 세무 행정의 뜨거운 지점입니다. 초고가 주택일수록 공시가격과 실제 가치의 차이가 커서, 대형 고급주택의 증여세가 중형 아파트보다 적게 나오는 역전 현상이 문제가 됐고, 국세청이 상속·증여 신고에 직접 감정평가를 동원하는 배경이 됐습니다. 그 이야기는 별도의 글에서 자세히 다뤘습니다. 아파트 상속, 공시가격 신고하면 안 되는 이유

정리하며

대한민국에서 가장 비싼 집은 공시가격 기준 아파트 325억 7,000만 원(에테르노청담), 단독주택 313억 5,000만 원(한남동), 땅은 ㎡당 1억 8,840만 원(명동)입니다. 그리고 이 순위표의 진짜 교훈은 따로 있습니다 — 정부 장부에 적힌 값과 시장의 값은 다르고, 그 차이를 아는 것이 세금과 자산 관리의 출발점이라는 것.

본 글은 공개 자료 리서치를 바탕으로 정리한 정보이며, 개별 사안의 정확한 세금·평가 판단은 감정평가법인, 세무사 등 전문가와의 상담이 필요합니다. (수치 기준: 국토교통부 2026년 공시가격 발표)